QUANTO COSTANO LE CASE IN LEGNO?

LA FASE D’INCERTEZZA ECONOMICA ATTUALE IMPONE LA DETERMINAZIONE PRECISA DEI COSTI DA SOSTENERE PER LA COSTRUZIONE DI UN EDIFICIO.LE AZIENDE DI CASE PREFABBRICATE OFFRONO AL CLIENTE UN PREVENTIVO DETTAGLIATO, MA MOLTE SPESE RESTANO NASCOSTE SINO ALL’ULTIMO MOMENTO.

Vorrei avere un informazione a riguardo dei costi delle costruzioni in bioedilizia, più precisamente le case prefabbricate in legno.
Vorrei sapere in linea di massima che spese ci sono da intraprendere per la costruzione di una casa prefabbricata, escluso il costo del terreno e ovviamente della casa stessa.
Quali oneri al comune, agli ingegneri o architetti dell'azienda alla quale ci si affida?

Le spese da sostenere sono riassumibili in 4 punti:

1.   Acquisto del terreno

2.   Oneri collegati all’acquisto del terreno
3.   Oneri per la costruzione
4.   Acquisto per l’edificio

I punti 1 e 4 appaiono facilmente comprensibili, poiché coincidenti con i prezzi fissati per contratto dall’agenzia immobiliare per acquisire il lotto e dalla ditta di case in legno per la costruzione dell’edificio.
A queste cifre va sommata l’IVA di legge, in base ai requisiti dell’acquirente.
Gli oneri collegati all’acquisto del terreno (punto 2) includono la mediazione dell’agenzia, se presente, le spese per il rogito notarile ed eventuali tasse gravanti sulla compravendita (ad esempio, se vendiamo il vecchio appartamento).

L’aspetto più complesso è individuabile nei costi accessori che gravano sulla costruzione dell’edificio, spesso di difficile individuazione e determinazione.
Anche in questo caso possiamo distinguere queste spese in più punti:

a)   Oneri comunali

b)   Spese tecniche
c)   Costi di costruzione
d)   Spese accessorie

Gli oneri comunali sono costituiti dagli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, dal costo di costruzione (in base alla consistenza dell’edificio), da bolli e diritti di segreteria.

Le spese tecniche sono un capitolo importante e riguardano le spettanze dei professionisti coinvolti, riassumibili in queste figure:
-      Progettista
-      Direttore dei lavori
-      Coordinatore per la sicurezza in fase di progettazione (CSP)
-      Coordinatore per la sicurezza in fase di esecuzione (CSE)
-      Strutturista e direttore lavori dei cementi armati
-      Geologo
-      Termotecnico (per la determinazione dei consumi energetici)
-      Certificatore energetico
-      Certificatore acustico
-      Collaudatore delle strutture
-      Progettista degli impianti

Molte di queste prestazioni possono essere svolte da un unico tecnico, mentre alcuni elaborati possono essere forniti direttamente dal costruttore (statica del legno, carichi strutturali, acustica, impianti, certificazione energetica).
Attenzione alle spese occulte (rilievi, accatastamento finale), non sempre dichiarate al cliente dal proprio progettista ed alle imposte sulle parcelle.
Un architetto è obbligato ad emettere una fattura composta da un valore netto (concordato con il committente) al quale va aggiunta l’IVA (21%) + la quota di contribuzione obbligatoria del 4% (1/4 in più sono tasse, quasi mai scaricabili).

I costi di costruzione sono costituiti dai lavori (in genere affidati ad un’impresa edile) per gli allacciamenti alle reti pubbliche, muretti, recinzioni, cancelli, fondazioni, eventuale scantinato, percorsi e pavimentazioni, rampe e scale esterne.
Vanno determinati mediante computo metrico estimativo (da far redigere al progettista), stipulando un contratto con il costruttore (occhio all’IVA…).

Le spese accessorie sono rappresentate dall’eventuale affitto da pagare durante i lavori (se abbiamo venduto una casa), i costi di trasloco, i mobili che andremo ad acquistare per la nuova casa, l’apertura dei contatori per le utenze, le spese bancarie per il nuovo mutuo o per la fidejussione (spesso richiesta a garanzia del pagamento dal costruttore di case in legno).

CONSIGLI PER REALIZZARE UNA CASA IN LEGNO

GLI ARTICOLI DEL BLOG TRATTANO GLI ARGOMENTI PIU’ DISPARATI SULLE CASE IN LEGNO.

TRA LE MOLTE MAIL CHE RICEVO RITENGO UTILE DARE SPAZIO ALLE RICHIESTE DI INTERESSE GENERALE.

Devo costruire una casa prefabbricata in legno nelle Marche, in campagna.

Siamo abbastanza informati circa queste soluzioni e stiamo contattando diverse ditte di case prefabbricate per farci redigere dei preventivi.
Alcune aziende di case in legno ci dicono che è meglio costruire con una parete in legno pieno, mentre altri ci danno diverse alternative su come devono essere isolate.
Lei cosa ci consiglia?

In generale, il cliente può scegliere tra costruzioni basate su pareti intelaiate o massicce.  Si tratta di sistemi costruttivi altrettanto valdi, a patto di conoscerne le differenze ed i relativi vantaggi.
Le case con pareti a telaio costano mediamente meno ed hanno un migliore comportamento energetico nei mesi invernali, mentre quelle massicce (in genere xlam) possiedono una buona inerzia termica estiva e sono indicate per le costruzioni da realizzarsi al centro-sud Italia.
Questo non significa che non convenga costruire in massiccio in Pianura Padana o che una casa a telaio ben coibentata con isolamenti adeguati imponga l’installazione di un impianto di climatizzazione forzata in Calabria o Sicilia.

Come deve essere strutturata la parete per far si che sia ben isolata dal caldo e dal freddo e che con il tempo non si “rovini”, al punto da doverci rimettere le mani dopo qualche anno?

Le notevoli escursioni termiche tra inverno ed estate, tipiche di molte zone del nostro paese, richiedono una composizione delle partizioni esterne (tetto, pareti ed infissi) concepita per isolare nei mesi freddi, ma con una “massa termica” in grado di sfasare di molte ore l’onda di calore estiva.
Grande importanza riveste l’isolamento a cappotto da montare all’esterno dell’edificio che, oltre ad frenare lo scambio termico con gli ambienti interni, protegge la struttura in legno dal degrado dovuto all’azione degli agenti atmosferici, richiedendo minimi manutenzioni alle facciate.
Anche il tetto, esposto per tutto il giorno all’irraggiamento diretto del sole, dovrebbe possedere una camera di ventilazione ed essere isolato con pannelli in fibra di legno ad alta densità di buon spessore complessivo.

Abbiamo interpellato anche una ditta artigiana, non conosciuta su internet, che lavora così: cappotto intonacato, pannello OSB, parete in legno con polistirolo, uno spazio vuoto di 6 cm dove passeranno le varie tubazioni, pannello OSB e cartongesso finale.
Come Le sembra questa parete?
E’ ben isolata, oppure occorre inserire un ulteriore isolamento, tipo lana di roccia o fibra di legno, oppure sughero (quest’ultima è un’alternativa che ci hanno proposto).

Potrebbe essere una parete ben concepita, mancano molte informazioni ed alcuni punti mi appaiono poco chiari.
Quale isolamento viene utilizzato per il cappotto e qual è lo spessore?
Cosa significa parete in legno con polistirolo? E’ il cappotto?
E’ una parete a telaio o massiccia? Di quale spessore?
Bene il sughero (suppongo che sia stato proposto per il cappotto).
Sono presenti altri isolamenti o solo il polistirolo (che dovrebbe essere polistirene)?
Niente fibre minerali o di legno?
Quali valori termici vengono dichiarati dal costruttore?
Ed ancora, quali infissi vengono montati?  Con quale valore U?
Ed il tetto? Come è concepito?
La valutazione dell’azienda interpellata, non avendo altri elementi di giudizio, richiede il supporto di un tecnico di fiducia, supportata dalla visita di qualche cantiere o costruzione già realizzata (possibilmente parlando direttamente con chi vi abita).

CASE IN LEGNO LOG HOUSE

IL SISTEMA COSTRUTTIVO  DENOMINATO “LOG HOUSE” (TRADUCIBILE LETTERALMENTE IN “CASA IN TRONCHI”) CONSENTE LA COSTRUZIONE DI EDIFICI INTERAMENTE IN LEGNO, LASCIATO A VISTA.

Leggendo alcuni contenuti del blog mi sono chiarito le idee per quanto riguarda il tipo di costruzioni in legno a pannelli intonacati, ma non ho trovato alcun confronto tra queste e le costruzioni in tronchi.
Una casa in legno realizzata col metodo log house, quali problematiche può presentare?

Una “log house” è semplicemente una costruzione realizzata in tronchi naturali prelavorati, trattati e poi installati uno sull'altro.
Questo tipo di edifici è tipico della cultura costruttiva scandinava, in particolare Svezia e Finlandia, ma sono molto diffusi anche in molte zone dell’est Europa, come Lituania, Estonia, Polonia e Russia, godendo di una consolidata tradizione.
Generalmente una log house è una casa in legno realizzata in tronchi di pino artico, essenza molto diffusa in quelle zone, al contrario dell’abete rosso, più tipico dell’arco alpino.
Di fatto, si tratta di una particolare tipologia di blockhaus, in cui i tronchi vengono lasciati nella loro forma naturale a sezione circolare e non squadrati e lavorati finemente.
Pur trattandosi di sistemi costruttivi prevalentemente industriali, la fase di montaggio risulta estremamente delicata, per garantire un elevato standard qualitativo.

La sovrapposizione di tronchi naturali è infatti una lavorazione molto difficile, poiché va garantita la tenuta all’aria ed all’acqua dell’edificio, nonché la perfetta chiusura dei giunti e degli angoli della costruzione.
La log house richiede una manodopera altamente qualificata in grado di assemblare l’edificio a regola d’arte, nonché un’accurata valutazione dei tronchi, che andranno tagliati al momento opportuno e rifiniti con cura singolarmente.
E’ evidente che il costo di questi edifici non potrà risultare troppo economico.
Una casa in legno log house a prezzi stracciati nasconde una costruzione approssimativa e dovrebbe sollevare più di una perplessità.
E’ necessaria una notevole esperienza ed alte conoscenze nell’arte della lavorazione del legname, dalla selezione degli alberi, al taglio con la motosega ed alla lavorazione dei tronchi in segheria.
Sul mercato delle case in legno a tronchi si trovano pareti semplici od accoppiate con isolamenti termici (in lana minerale), per migliorare le prestazioni energetiche, comunque buone.
Il legno è un cattivo conduttore di calore ed è naturalmente isolato, ovviamente, siamo un po’ lontani dalle classi energetiche raggiungibili con le pareti intelaiate delle “case prefabbricate”.
Dal punto di vista antisismico e di resistenza al fuoco, valgono le considerazioni fatte per qualsiasi casa in legno, mentre l’isolamento acustico risulta mediocre, se non vengono utilizzati pannelli per l’assorbimento del rumore.
Il legno lasciato a vista necessita di maggiori manutenzioni rispetto alle costruzioni finite ad intonaco ed, in genere, risulta poco indicata la realizzazione di log house nelle nostre città (come peraltro previsto dalla maggior parte dei regolamenti locali).
La vocazione delle log house restano gli edifici da realizzare nelle zone di montagna ed in particolare per la costruzione di residenze, strutture ricettive ed agricole.