CASE PREFABBRICATE PLURIFAMILIARI

LE CASE PREFABBRICATE IN LEGNO SONO RIVOLTE IN MODO PARTICOLARE ALLE FAMIGLIE ED AI SINGOLI. AD OGGI NON SEMBRANO INTERESSARE PARTICOLARMENTE I COSTRUTTORI E LE SOCIETA’ IMMOBILIARI, NONOSTANTE I COSTI DI REALIZZAZIONE CERTI E, TUTTO SOMMATO, CONTENUTI, UNITAMENTE AI TEMPI DI COSTRUZIONE DIMEZZATI, CHE POTREBBERO RENDERE APPETIBILI LE CASE IN LEGNO ANCHE PER INTERVENTI EDILIZI DESTINATI ALLA VENDITA A TERZI.

Dovendo nel 2011 realizzare un residence di circa 20 appartamenti destinati esclusivamente a clienti tedeschi, avevo pensato di realizzarli in bioedilizia con materiale in legno. Il mio progettista del posto, mi sconsiglia tale tipologia, in quanto la differenza di prezzo è talmente minima che non conviene, inoltre sostiene dovendo richiedere un mutuo e contributi regionali la struttura in legno non viene finanziata.

Le aziende di case prefabbricate non hanno un buon rapporto con i tecnici italiani. Le stesse imprese di costruzioni vedono con sospetto, soprattutto in tempi di crisi, la concorrenza di costruttori alternativi, in grado di erodere loro quote di mercato, particolarmente in prospettiva.

Le strategie di comunicazione delle ditte di case in legno non si discostano particolarmente da quelle adottate nei paesi di origine, in cui le figure di tecnici e progettisti appaiono più flessibili rispetto al ruolo che architetti, geometri ed ingegneri ricoprono nel nostro paese.

Il cliente tedesco può rivolgersi ad un unico interlocutore, la ditta di case prefabbricate, appunto, in grado di occuparsi di tutti gli aspetti, dalla progettazione all’ottenimento dei permessi edilizi, sino alla costruzione chiavi in mano, senza conflitti di competenze e con grande semplicità per il cliente finale, maggiormente concentrato sugli aspetti pratici.

In Italia questo modello non è compatibile con le procedure in vigore e richiede un adattamento non sempre indolore, con aggravio di costi ed inevitabili problematiche.

Ecco perché le soluzioni “chiavi in mano” sembrano le uniche sensate per il cliente italiano, se si vuole godere appieno dei vantaggi delle case in legno prefabbricate.

Il prezzo certo è una caratteristica di grande interesse delle case di legno, che permette di programmare con scrupolo un piano economico concreto, senza rischi ed imprevisti.

Per il cliente privato si tratta di un grande valore aggiunto, in quanto l’incertezza legata a tempi e costi può rendere insostenibile la costruzione rispetto alle entrate familiari.

Prezzo certo significa però poco margine di trattativa con la ditta di case in legno. Un pregio che si rivela un problema, qualora l’interlocutore sia un costruttore immobiliare il cui fine sia, ovviamente, un adeguato ed inevitabile guadagno di impresa. Le normative attuali in tema di risparmio energetico proteggono rispetto al passato il cliente finale da speculazioni edilizie, in particolare relative all’isolamento di tetti e pareti, e costringono gli immobiliaristi ad investire maggiormente sull’efficienza energetica degli edifici.

Le case prefabbricate in legno possono costituire una valida alternativa anche sul piano economico ai sistemi costruttivi tradizionali, ma si devono tenere presenti alcuni vincoli che potrebbero limitarne l’impiego in un ambito meramente immobiliare.

Pur non sussistendo particolari problemi per una ampia personalizzazione delle finiture, l’impiantistica andrà studiata il più possibile su misura e non dovrebbe quasi mai essere tracciata sul cantiere, come è consolidata prassi per le costruzioni in muratura.

La predisposizione va inserita direttamente in fase di produzione e questo potrebbe rivelarsi un’incognita qualora l’acquirente finale acquisti una casa prefabbricata già montata. Il problema non si pone, ovviamente, qualora la vendita avvenga “sulla carta”.

Lo stesso spostamento di una parete o di un sanitario richiede attenzioni aggiuntive, non sempre desiderabili da parte dell’impresa.

Dal punto di vista dei costi, l’impresa può avere una certa convenienza a gestire autonomamente le finiture, affidandosi piuttosto ad un secondo livello (grezzo con impianti).

I margini di sconto sono sempre possibili, soprattutto considerando l’interesse della ditta nel chiudere un contratto importante per una fornitura multipla di edifici.

In conclusione, le case prefabbricate in legno possono prestarsi favorevolmente anche per iniziative immobiliari di una certa entità, per cui sia richiesto un controllo dei costi e della tempistica, costruzione in bioedilizia e risparmio energetico certificato.

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I PIANI DELLE STRUTTURE PREFABBRICATE

QUANTO PUO’ ESSERE ALTA UNA COSTRUZIONE IN LEGNO?
EVENTUALI LIMITI IN ALTEZZA POSSONO LIMITARE I POSSIBILI CAMPI D’IMPIEGO DELLE CASE IN LEGNO?

I principali costruttori di case in legno limitano l’altezza degli interventi con struttura intelaiata a 2 piani fuori terra, più un eventuale mansarda, per un altezza alla banchina d’appoggio del tetto non superiore a 8-9 metri.  

E’ tuttavia possibile arrivare ad alzarci di un altro piano, dimensionando adeguatamente la statica dell’edificio. 
Solitamente viene previsto un ascensore (meglio ancora se a struttura in cemento armato) che avrà un’efficace funzione di controventamento. 
Con tre piani fuori terra è possibile discostarsi dalle classiche tipologie delle case in legno (villette mono-bifamiliari), per realizzare piccoli condomini e palazzine per uffici, di cui vi sono alcune interessanti realizzazioni anche nel nostro paese.
Scegliendo una struttura massiccia (X-Lam o MHM), le possibilità di alzarci sono ancora maggiori, con un eccellente resistenza alle sollecitazioni laterali (vento ed eventi sismici).
Il problema posto dalla maggiore altezza è principalmente l’irrigidimento trasversale dell’edificio rispetto alle forze che vengono generate durante i terremoti o in presenza di vento di entità eccezionale.
Con l’aumentare dell’altezza gli effetti del vento possono essere piuttosto sensibili a causa dell’effetto “mensola”.

In questo caso è necessario “controventare” adeguatamente la struttura inserendo elementi in grado di resistere alle spinte laterali, che in condizioni normali non sono presenti.

I pannelli in X-Lam sono facilmente calcolabili come un materiale omogeneo, al pari della muratura o del cemento armato e consentono allo strutturista una valutazione precisa rispetto alle capacità portanti dell’edificio.
La loro costruzione è assimilabile a quella delle travi in legno lamellare e prevede l’incollaggio di pannelli a strati incrociati.
Analogamente, una struttura a telaio a più piani, per essere calcolata correttamente, dovrebbe prevedere l’impiego di elementi portanti verticali ed orizzontali in lamellare, evitando il legno massiccio. 
Quest’ultimo, pur essendo altrettanto valido staticamente, va quantificato diversamente, introducendo adeguati margini di calcolo, a causa della presenza nel materiale di nodi ed impurità che possono abbassarne le prestazioni statiche. 
Ogni essenza legnosa ha caratteristiche strutturali ben precise (densità, tipo e disposizione delle fibre, percentuale di umidità) che impongono cautela nel dimensionamento delle strutture in elevazione.
Tutto questo ha poca importanza negli edifici bassi con struttura a telaio, il cui dimensionamento statico risulta più semplice e che vengono realizzati prevalentemente in legno massiccio. 
La naturale elasticità del legno rende questi edifici (prefabbricati o non) naturalmente antisismici e resistenti alle sollecitazioni.
La rigidità è assicurata dalle pareti (interne ed esterne), dai solai e dal tetto che formeranno nel loro insieme una robusta “scatola” resistente ed indeformabile.

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IVA E CASE PREFABBRICATE

UN ASPETTO INTERESSANTE RELATIVO ALLE CASE PREFABBRICATE, IN PARTICOLARE SE SCEGLIAMO IL LIVELLO “CHIAVI IN MANO” E’ L’APPLICAZIONE INTEGRALE DI UN’ALIQUOTA UNICA SU TUTTO L’EDIFICIO, DALLA STRUTTURA SINO ALLE FINITURE.

Ho ricevuto ieri da un produttore di case prefabbricate un dettagliato preventivo per la realizzazione di una casa in legno al grezzo avanzato basato su di un progetto realizzato dal mio tecnico.

E' tutto chiarissimo, se non che alla voce prezzo vi è la dicitura IVA esclusa.

La domanda nasce dal fatto che so che in edilizia esistono delle aliquote agevolate del 4 e 10% per alcuni prodotti (finestre isolanti ecc). Avendo un preventivo tutto incluso, quale aliquota devo considerare? Ogni voce avrà la sua aliquota oppure esisterà una sola voce con iva al 20% (o altra aliquota)?

Se acquistiamo un’abitazione esistente abbiamo diritto all’applicazione di un’unica aliquota che riguarda tutto l’edificio nel suo complesso. Nel caso di una nuova costruzione su di un terreno edificabile, il regime fiscale è piuttosto complesso, con un IVA percentuale che va dal 4 sino al 20%.

I contratti d’appalto per “prima casa” prevedono ad esempio un’aliquota del 4%, mentre per gli altri contratti varrà il 10% di IVA. Lo stesso dicasi per l’acquisto di beni finiti come porte, finestre, termosifoni, caldaie, sanitari, mentre le materie prime e semilavorate come calce, cemento, piastrelle, mattoni sono tassate al 20% (percentuale che si applica all’acquisto delle abitazioni “di lusso”).

Per le ristrutturazioni l’IVA va al 10%, ma si può usufruire delle detrazioni del 36 e del 55%.

Tornando alle case prefabbricate in legno, ipotizziamo che si tratti della prima casa.

Molto semplicemente, ci si potrà avvalere dell'agevolazione fiscale, in quanto trova applicazione la Legge Tupini n.408/49 che prevede nell'ipotesi di appalto per la costruzione di una casa l'applicazione dell'iva al 4% se il fabbricato oggetto della costruzione è una casa di abitazione non di lusso o il committente dei lavori ha i requisiti per ottenere le agevolazioni "prima casa", oppure ancora se è una impresa costruttrice che rivende l'immobile.

E’ evidente che le ditte produttrici applicheranno un’unica aliquota sull’intero importo, che sarà quella goduta, sulla base all’autocertificazione del cliente stesso, il quale si assumerà la responsabilità davanti alla legge di verificare la rispondenza alla propria situazione fiscale.

L’IVA non viene pertanto imposta dal produttore di case in legno, ma viene determinata in base ai requisiti personali dell’acquirente.

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PILLOLE – ACQUA

Sto seriamente valutando l'ipotesi di usufruire di un piccolo terreno, che si trova nella proprietà della casa dei miei genitori, per costruire una casa prefabbricata.

Le chiedo un consiglio tecnico, il terreno si trova a livello del mare e a poco più di 800 m di distanza;  visto che i miei hanno un edificio in muratura e che la casa soffre spesso di umidità, che risultato avrei io nel costruirne una il legno nello stesso luogo?  

Che tipo di isolamento dovrei usare?

Bisognerebbe capire perché la casa dei suoi genitori “soffra l’umidità”.

La salsedine è certamente un fattore usurante, non specifico delle case in legno.

Se la casa non possiede un vespaio e le fondazioni non sono state impermeabilizzate (considerando tralaltro la vicinanza della falda) le risalite di umidità per capillarità sono probabili ed estremamente dannose, ma vanno considerate un errore costruttivo e non un problema specifico del sito.

Le norme costruttive per la corretta realizzazione delle case prefabbricate impongono di evitare il contatto della struttura dell’edificio con il terreno. 

Una platea di fondazione deve essere leggermente rialzata dal suolo (almeno 15 cm) proprio per scongiurare tale rischio. 

Si deve prevedere una camera di ventilazione su igloo e un adeguato numero di fori, al fine di espellere l’umidità, che tenderebbe a formarsi e a ristagnare sotto l’abitazione.

I costruttori di case in legno comunicano al cliente tutte le prescrizioni necessarie e forniscono i relativi esecutivi di cantiere, mettendo al riparo da qualunque problematica inerente le risalite di acqua lungo le murature dell’edificio.

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CASA PREFABBRICATA – NON SI PUO’ FARE

LE CASE IN LEGNO SI PRESTANO A MOLTEPLICI APPLICAZIONI.

IL TARGET MEDIO RESTA LA CLASSICA ABITAZIONE MONO-BIFAMILIARE, CHE QUASI SEMPRE PUO’ ESSERE REALIZZATA CON UNA COSTRUZIONE PREFABBRICATA.

QUASI.

Non sono però da escludere i progetti che non si prestano ad essere realizzati in legno o, peggio ancora, che vengono letteralmente respinti dal costruttore.

Si tratta solitamente di architetture formalmente complesse, riccamente vetrate o staticamente problematiche. 

In molti casi si devono inserire nella struttura travi o pilastri in acciaio per coprire luci eccessive o controventare l’edificio, qualora vengano a mancare pareti od elementi di irrigidimento. 
I costi salgono proporzionatamente e quasi sempre il prezzo finale risulta eccessivo.

I piccoli costruttori di case prefabbricate, spinti dalla necessità di chiudere contratti ad ogni costo per promuovere il proprio marchio, affrontano a malincuore costruzioni poco agevoli, limando i propri margini di guadagno. 

Ben diversa è la posizione dei principali fabbricanti di case prefabbricate, che rinunciano senza esitazioni all’acquirente, quando le complicazioni superano il limite di guardia, forti di una lunga esperienza costruttiva e commerciale.

Peraltro, è sufficiente mostrare il prezzo finale al cliente per dissuaderlo dalla firma del contratto e farlo ripiegare sulla muratura tradizionale.

Bisogna comprendere che il concetto delle “case prefabbricate” è prettamente industriale. 

Si tratta di un processo produttivo standardizzato, che permette di adattare senza compromessi i progetti più semplici, ma che mostra la corda di fronte ad architetture complesse, con un aggravarsi crescente dei costi, sino alla sentenza di infattibilità.

L’architettura delle abitazioni a catalogo esibisce chiaramente la vocazione costruttiva delle case prefabbricate in legno,  ma non si tratta solo di un aspetto formale. 

Ogni produttore di case in legno prevede alcune pareti standard e qualche “variazione sul tema” (per lo più possono cambiare i materiali che compongono i vari elementi costruttivi).

Solo a titolo di esempio, non ha alcun senso pretendere uno spessore di parete da 36 cm, se il costruttore offre solamente 28 o 33 cm. 
Le macchine da taglio sono programmate per quelle misure e non ha senso impuntarsi. 

E’ come voler acquistare un auto di cilindrata non prevista dal costruttore (una BMW con un 900 cc o una Daewoo con un V8…..). 
Chissà perché ciò che è logico per le auto diventa incomprensibile per le case in legno.

Lo standard costruttivo ha un rapporto q/p sempre interessante, il fuori standard è più costoso, l’extra standard non è quasi mai tecnicamente fattibile. 

Porte-finestre alte 3,00 metri, certamente realizzabili su misura (ad alto prezzo) non possono essere installate sulle case prefabbricate, in quanto incompatibili con il  procedimento produttivo standardizzato (e chi lo fa, si fa pagare … adeguatamente).

Il mio consiglio, qualora non esista ancora un vero e proprio progetto dell’edificio, è quello di studiare un’abitazione che rispetti le caratteristiche intrinseche delle strutture in legno è che assuma come base di partenza proprio il sistema costruttivo (telaio o massiccio, poco importa). 

I vantaggi saranno tantissimi, a partire dal prezzo più basso, dalla maggiore efficienza energetica dell’involucro edilizio e dal minimo adattamento in sede esecutiva da parte del costruttore.

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CASE PREFABBRICATE MONOPIANO

AVENDO A DISPOSIZIONE UN LOTTO DI ADEGUATE DIMENSIONI, LA CASA IN LEGNO MONOPIANO E’ SENZ’ALTRO LA SOLUZIONE PIU’ COMODA. 

I COSTI DI UNA CASA PREFABBRICATA SU DI UN UNICO PIANO SONO IN GENERE MAGGIORI, A PARITA’ DI METRATURA, RISPETTO AD EDIFICIO DI PARI DIMENSIONI SU DUE PIANI FUORI TERRA.

Le volevo chiedere, in merito alla maggiorazione di prezzo rispetto a parità di superficie tra una casa prefabbricata monopiano ed una a due piani, quanto possa incidere, in termini percentuali, tale maggiorazione.

Presumendo che una copertura con travi lamellari a vista incida più di una copertura 'grezza' controsoffittata, penso che alla base della sua asserzione vi sia la constatazione che un maggior costo sia dato da una superficie doppia che va isolata, 'areata', impermeabilizzata, e coperta.

Tuttavia nel contempo per una casa in legno monopiano va detratto un solaio e una scala.

Nell'edilizia tradizionale il prezzo al mc. tra abitazione monopiano e pluripiano nel corso di questi ultimi anni è andato ad essere pressochè lo stesso.

Come mai non è così nell'edilizia prefabbricata?

La copertura delle case in legno determina un costo importante, dovuto a molteplici fattori.

La struttura (in genere in legno lamellare) incide notevolmente, soprattutto se il tetto viene lasciato “a vista”. 

Va detto subito che un solaio ha in genere costi inferiori rispetto ad una struttura di copertura, a parità di materiale impiegato, a causa delle lavorazioni maggiori.   

Vengono poi raddoppiate le quantità degli isolamenti (soprattutto se in fibra di legno ad alta densità, di circa 20 centimetri di spessore), così come le grandezze del manto di copertura e delle lattonerie (quest’ultime pesano moltissimo, soprattutto se viene utilizzato il rame).

Una scala in legno, necessaria in un edificio su due piani e non presente nel monopiano, ha di contro un certo costo, ma è pur sempre un elemento che viene prodotto in proprio dal costruttore di case prefabbricate, senza ricorrere a fornitori esterni. 
L’incidenza di questa voce può, al limite, compensare la minore quantità di tegole presente nell’edificio su due piani.

Anche la quantità di materiale impiegato per la realizzazione delle pareti esterne è maggiore per gli edifici monopiano (solitamente l’altezza del livello superiore degli edifici su due piani è mansardato, con una banchina di appoggio del tetto non troppo alta).

La produzione delle pareti è inoltre più impegnativa, poiché tutti gli elementi vanno ancorati direttamente alla platea di fondazione.

Apparentemente la quantità di materiale contenuta nelle case prefabbricate  monopiano non è di molto superiore, ma vi è una maggiore incidenza della manodopera, con un aumento delle lavorazioni più complesse e dei punti critici (attacco tetto-pareti o, come detto, attacco al suolo).

I costi di una casa monopiano sono pertanto superiori di circa il 10-12%, con differenze poco significative tra i vari produttori di case in legno.  

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SOPRAELEVARE CON LE VILLE PREFABBRICATE

LA LEGGEREZZA DELLE COSTRUZIONI PREFABBRICATE IN LEGNO CONSENTE DI INTERVENIRE AGEVOLMENTE IN SITUAZIONI STRUTTURALI CHE RENDONO SCONSIGLIABILI LE TECNICHE COSTRUTTIVE TRADIZIONALI.

Gentilissimo arch. Crivellaro, siamo una famiglia composta da 4 persone (2 bimbi piccoli ) ed attualmente viviamo sopra alla farmacia di mio marito, in provincia di Como, in quello che era nato come appartamento per i turni e ci si presenta quindi l'urgente necessità di un ampliamento tramite sopraelevazione al fine di ricavare almeno 2 camere da letto ed un bagno.
Documentandoci, anche tramite il Suo interessante blog, saremmo indirizzati verso una struttura prefabbricata.
Quale può essere un percorso utile a chiarirci le idee e trovare la soluzione più adatta a noi?

Le case in legno presentano, a parità di volume, un carico permanente dovuto al peso dell’edificio estremamente basso rispetto a quelle tradizionali.
Nel caso pratico di una sopraelevazione, va evidenziato che una struttura interamente in legno (tetto, pareti) andrà a gravare in misura assai inferiore rispetto ad una realizzata in muratura piena con tetto in laterocemento.

Lo spessore delle pareti richiesto dalla normativa per un muro tradizionale comporta un ulteriore aumento del carico permanente, non sempre compatibile con il dimensionamento originario dell’edificio sottostante.
Le case prefabbricate in legno possono essere montate a secco in pochi giorni, agevolando le operazioni in cantiere e minimizzando i disagi, qualora l’abitazione sottostante richiedesse uno sgombero temporaneo o fosse permanentemente abitata.
Le ditte di case prefabbricate pongono solitamente un limite dimensionale al cliente, imponendo un minimo di 50-60 mq. (esistono comunque aziende più flessibili, ben felici di realizzare fabbricati di dimensioni minime).
L’unico scrupolo sarà la preparazione del piano di posa della sopraelevazione in legno che andrà eseguito secondo le specifiche tecniche fornite dalla ditta, solitamente con la realizzazione di un cordolo perimetrale in cemento armato ed un bordo superiore del solaio perfettamente livellato. Tale piano andrà comunque verificato da un tecnico della ditta di case prefabbricate prima della messa in produzione dell’edificio.
Va comunque fatta a priori un’attenta verifica statica rispetto alla capacità di sopportazione del carico da parte della costruzione sottostante e delle strutture di fondazione esistenti.
Al carico permanente dovuto all’edificio in se andrà aggiunto il carico accidentale dovuto alla presenza di persone e mobilio, oltre al carico neve (tenendo conto dell’antisismica), che potrebbero richiedere costosi interventi di consolidamento e rafforzamento statico.
Riassumendo, le case prefabbricate in legno si prestano ottimamente agli interventi di sopraelevazione di edifici, grazie al peso leggero ed ai tempi di realizzazione ridotti, ma si dovrà preventivamente verificare le caratteristiche della struttura portante sottostante e i costi di costruzione complessivi derivanti dall’acquisto della casa in legno (che, se di piccole dimensioni, potrebbe risultare alto rispetto ai metri quadri coperti) e dagli eventuali interventi di rafforzamento strutturale sull’edificio esistente.

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PILLOLE – PERMESSI

Mi piacerebbe tantissimo realizzare una casa prefabbricata in legno, ma non so se la cosa è fattibile

Non ho un budget altissimo, ma il mio più grosso problema è il terreno su cui farla sorgere.

Mio nonno è un coltivatore diretto da tanto tempo e possiede un terreno in una zona collinare di circa 6000 mq, ovviamente agricolo.

Esiste una remota possibilità per concretizzare questo sogno? Qualche escamotage?

Un lettore si è recentemente lamentato dei miei continui confronti tra case in legno e case tradizionali, a suo dire forzate. 

Come non ricadere anche questa volta nell’antico vizio?

Le case prefabbricate sono edifici assolutamente equiparabili a quelli in muratura e, pertanto, sono assoggettate alle medesime normative.

Il terreno deve essere edificabile, al pari di qualsiasi altra costruzione di carattere non provvisorio; serve un progetto ed una concessione edilizia, senza la quale si configura un abuso a tutti gli effetti.

Mi riferisco, come sempre, a case in legno a basso consumo energetico con struttura a telaio o massiccio (X-Lam o MHM), rivestite esternamente con un isolamento a cappotto intonacato.

Altri edifici in legno si possono reperire sul mercato, ma non saranno oggetto di specifica trattazione sul blog. 

Nel caso del lettore, se sarà possibile ottenere un volume urbanistico, attraverso i necessari passaggi burocratici da concordare con l’amministrazione comunale, la realizzazione di una casa in legno può essere un’interessante alternativa costruttiva ad un edificazione in muratura. 

In caso contrario, le case in legno non forniscono nessuna scorciatoia o deroga ai vigenti regolamenti.  

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