PILLOLE - IVA

Gent.le Architetto, ho letto attentamente il Suo interessantissimo blog, ma non ho trovato un riferimento circa la fiscalità sull'acquisto del terreno edificabile. Come noto l'acquisto del terreno edificabile da impresa di costruzione è soggetto ad IVA al 20%.
Se invece acquistiamo il terreno con il grezzo e possiamo usufruire delle agevolazioni per la prima casa l'IVA è al 4%.
Quanto sopra mi sembra enormemente svantaggioso per le "case prefabbricate" in quanto non credo esistano imprese che siano disposte ad acquistare il terreno e fornire il "grezzo".
In alternativa è possibile considerare "grezzo" la costruzione della platea di fondazione?

L’iter che porta alla costruzione di una casa prefabbricata, salvo rare eccezioni, non consente escamotage per evitare l’applicazione di un’aliquota agevolata al 4% per l’acquisto del terreno.
I costruttori di case in legno operano sostanzialmente come le imprese tradizionali e si limitano all’esecuzione dei lavori.
Deve esserci un terreno edificabile ed un progetto concessionato, per campionare la casa e procedere all’elaborazione degli esecutivi e della statica delle fondazioni.
Ipotizzare l’acquisto di un lotto in cui sia già presente una platea è in contrasto con la procedura seguita (giustamente) dalle aziende di case prefabbricate.
L’unica ipotesi percorribile è di cercare interventi immobiliari realizzate con le case in legno a basso consumo. 
Si tratta di una possibilità concreta, almeno nel nord Italia, anche se il guadagno di impresa sarà sicuramente presente e difficilmente permetterà grandi risparmi rispetto all’acquisto diretto del terreno.
Nella maggior parte dei casi conviene rassegnarsi a pagare il 20% di IVA, cercando di ottimizzare gli altri costi con scelte progettuali intelligenti.

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PILLOLE - PREZZI

Sono un appassionato di case a basso impatto ambientale e fotovoltaico, mi sto muovendo su internet in tale direzione con la speranza, finanze permettendo, di costruirmene una anch’io.
Le chiedevo per questo una consulenza approssimativa sul costo di costruzione di una casa prefabbricata su un unico livello di 100 mq circa e del relativo basamento in cemento, considerando ovviamente a parte l’imprevedibilita’ della spesa dell’allaccio idrico e fognario.


La spesa finale deve considerare, oltre alle voci elencate dal lettore, i costi tecnici (progetto, direzione dei lavori, geologo, ingegnere, termotecnico, progetto degli impianti, sicurezza, collaudo delle opere, certificazione energetica) e gli oneri comunali (urbanizzazione primaria e secondaria, costo di costruzione).
Il prezzo di una casa prefabbricata monopiano non è facilmente determinabile, poiché viene definito da una serie di fattori, che possono spostare di molto l’importo finale:


-      Progetto.

Le scelte architettoniche (forma dell’edificio, scelte tecnico-costruttive, tipo di copertura, materiali, isolamenti, struttura, serramenti) possono individuare incrementi sul prezzo sino al 30%.

-      Azienda costruttrice.

I piccoli costruttori di case in legno hanno listini più leggeri del 10-20% rispetto ai costruttori europei più conosciuti.

-      Livello di finitura.

Il chiavi in mano è comodo e permette una programmazione economica precisa della costruzione, ma è possibile risparmiare circa il 10% acquistando l’abitazione al grezzo e terminando i lavori con ditte proprie.

-      Impianti.

La richiesta energetica di una casa prefabbricata è limitata ai picchi, in particolare invernali.  L’eccellente coibentazione termica permette di risparmiare sugli impianti che non dovrebbero mai essere sovradimensionati.

Un impianto “base” si rivelerà altrettanto efficiente e permetterà un risparmio sul prezzo della casa sino al 10% (fotovoltaico escluso).

-      Finiture.

Un capitolato standard non sempre soddisfa i gusti più esigenti, anche se di buona qualità.  Possiamo sbizzarrirci, consci che un buon laminato non costerà quanto dei listoni anticati posati in diagonale e che il prezzo di un bagno può essere raddoppiato senza fatica. 

In questo caso le differenze possono arrivare ad un 15% dell’importo finale.

Concludendo, è ipotizzabile una spesa “media” di 170.000 € per la nostra casa in legno, efficiente energeticamente sia d’estate che d’inverno, realizzata con un capitolato standard chiavi in mano da parte di un costruttore medio-grande, con una dotazione impiantistica adeguata, platea in cemento armato esclusa.

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PILLOLE – STRUTTURA MISTA

Con mia moglie stiamo acquistando un terreno con un rudere già presente del quale si può riutilizzare la struttura portante (travi e pilastri).
Ci chiedevamo se per un caso del genere è possibile prendere in considerazione le case prefabbricate e se la struttura già esistente possa essere ampliata con una in legno.

Le case in legno oggetto di questo blog sono prefabbricate, a basso consumo.

Sul mercato delle case in legno si trovano certamente aziende che offrono pareti di tamponamento con caratteristiche similari, che potrebbero soddisfare le vostre esigenze. 

Si tratta si soluzioni interessanti anche dal punto di vista della coibentazione termica e potrebbero prestarsi ottimamente alla ricostruzione del vostro edificio.

La tipica parete delle case prefabbricate è comunque portante, sia adottando un classico sistema intelaiato, che massiccia.

Pur ragionando in astratto, ritengo tuttavia che un intervento ex-novo, che prevedala demolizione integrale delle strutture esistenti, possa risultare senz’altro più adeguato alla realizzazione di un nuovo edificio.
Trattandosi di un edificio in cattive condizioni, definito “rudere” dal lettore, ritengo che le strutture non si presentino in un buono stato di conservazione ed è probabile che il loro stesso dimensionamento non sia adeguato alla normativa attuale.

Sono certamente considerazioni che vanno suffragate da dati concreti e, possibilmente, aiutate da sondaggi e prove strutturali.

Le valutazioni vanno chiaramente affiancate da un controllo dei costi, che, molto probabilmente escluderà la tecnica mista e limiterà le opzioni alla demolizione con ricostruzione in legno, in alternativa ad un intervento di ristrutturazione edilizia in muratura.

Concludendo, gli interventi in struttura mista con le case prefabbricate non sono quasi mai fattibili e non rappresentano un campo di applicazione interessante del legno.

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I TEMPI DI COSTRUZIONE

TEMPI CERTI DI COSTRUZIONE, MA DA QUANDO? 
E SOPRATTUTTO, QUAL’E’ L’ITER REALISTICO CHE ATTENDE IL CLIENTE DELLE CASE PREFABBRICATE IN LEGNO? IN QUANTI MESI E’ POSSIBILE PASSARE DAI PRIMI SCHIZZI DI PROGETTO AL CHIAVI IN MANO?

Facciamo un passo indietro (anzi, in avanti).

La maggior parte delle ditte di case prefabbricate è in grado di costruire le pareti della casa in un periodo piuttosto breve (da uno a tre mesi) e di montare l’abitazione grezza in pochi giorni. Per le finiture, difficilmente si superano i tre mesi.

Riassumendo, possono passare al massimo sei mesi dall’inizio della produzione alla fine dei lavori della casa in legno. 
Un tempo breve e garantito, che difficilmente subirà ritardi o imprevisti (se dovesse succedere, siete sfortunati).

Ma, se le ditte di case in legno possono offrire rapidità ed efficienza, non altrettanto è possibile sperare per tutto ciò che precede il montaggio, a partire dal faticoso iter burocratico per l’approvazione del progetto.

Prima ancora dovremmo scegliere un tecnico, fidato e preparato. 
Dal progettista ci si deve attendare collaborazione per dare vita alle nostre idee (se ne abbiamo) ed ai nostri sogni. 
Supponendo che si voglia realizzare una semplice abitazione unifamiliare, sarà ipotizzabile un periodo di un paio di mesi per passare dai primi schizzi ad un progetto compiuto che soddisfi in pieno le nostre esigenze. 
A questo punto bisogna preparare tutti gli elaborati per la presentazione in comune. 
A seconda delle situazioni può essere necessario, anche per la nostra semplice villetta, un periodo di un mese circa. Diciamo che sono passati circa tre mesi e che il nostro progetto è stato felicemente protocollato. 
Cosa lo attende? 
La casistica è varia e spazia dalle cosiddette D.I.A. (denuncia di inizio attività) ai permessi di costruzione. 

Nel primo caso l’iter dovrebbe essere più breve, prevedendo un semplice silenzio assenso del comune, una volta depositata l’intera documentazione, nell’altro caso si deve attendere l’analisi del progetto da parte di una commissione edilizia. 
L’esperienza insegna che spesso la D.I.A. non è sempre la strada più breve per costruire, in quanto basta la mancanza di un semplice documento (comunicato regolarmente l’ultimo giorno utile da parte dell’ufficio tecnico) per far ripartire da zero i termini. 
Non sono rari i casi in cui passano alcuni mesi dalla presentazione all’inizio lavori. 
Anche per le D.I.A. è prevista sovente un analisi del progetto da parte delle commissioni edilizie e si deve attendere la prima riunione utile. 
Ovviamente è meglio non trattare i casi in cui viga un vincolo dei beni ambientali. 
A questo punto possiamo fare una media ed ipotizzare circa tre mesi dalla presentazione per vederci calcolare gli oneri comunali ed iniziare i lavori. Ricalcolando, saranno passati circa sei mesi da quando abbiamo contattato l’architetto e dobbiamo ritenerci fortunati, in quanto qualsiasi contrattempo determinerà un inevitabile allungamento della tempistica, come nella maggior parte dei casi.

A questo punto dobbiamo contattare un’impresa di costruzioni per eseguire le fondazioni, gli scavi, le tracce e tutte le necessarie opere esterne. Chiaramente avremmo guadagnato un po’ di tempo in attesa dell’approvazione, ma non possiamo svincolare l’impresa dalla ditta di case prefabbricate. 
Statica e forometria vanno coordinate ed è sconsigliabile iniziare i lavori della platea prima di aver scelto l’azienda di case in legno e campionato l’abitazione. 
Tra preventivi, contratto, anticipo, campionatura, firma dei protocolli di campionatura, fidejussioni, disegni esecutivi, preparazione dei cementi armati, piani di sicurezza, autorizzazioni, apertura dei contatori, ci si deve armare di pazienza ed attendere alcuni mesi prima di iniziare i lavori veri e propri. Buttando li una cifra a caso possiamo ipotizzare 4-5 mesi, senza peccare di pessimismo.

I lavori dell’impresa possono durare un paio di mesi, sperando che piogge e ghiaccio con comportino un allungamento della tempistica. A questo punto la ditta di case prefabbricate dovrebbe concludere i lavori in 5-6 mesi e si potrà finalmente organizzare il trasloco.

Calcolatrice alla mano:

· 3 mesi per il progetto,

· altri 3 per i permessi edilizi,

· 4-5 mesi per iniziare il cantiere,

· altri 5-6 per il chiavi in mano.

Fanno circa 16 mesi, imprevisti permettendo.

Non è un tempo eccessivo, ma chiaramente non è rapido quanto ci si potrebbe aspettare rispetto agli slogan delle aziende di case prefabbricate. 
I cosiddetti tempi certi si riferiscono solamente agli ultimi mesi, mentre il periodo precedente dipende dalle singole situazioni e da una serie di variabili difficilmente quantificabili. Non escludo comunque tempi più ragionevoli od estremamente più critici, soprattutto qualora subentrassero imprevisti e problematiche burocratiche di sorta.

In ogni caso è un buon vantaggio rispetto all’edilizia tradizionale, i cui tempi esecutivi sono certamente meno rapidi e difficilmente prevedibili.

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CASE PREFABBRICATE SIGILLATE

L’ESPERIENZA DIRETTA DI CHI HA SCELTO DI VIVERE IN UNA CASA PREFABBRICATA E’ DAVVERO PREZIOSA E CONSENTE DI CONFRONTARCI CONCRETAMENTE CON PERSONE CHE VIVONO OGNI GIORNO I PREGI ED I DIFETTI DELLE ABITAZIONI IN LEGNO.

UN LETTORE HA POSTO ALLA MIA ATTENZIONE UN VECCHIO COMMENTO AD UN ARTICOLO RELATIVO AL PROBLEMA DEL VAPORE NELLE CASE PREFABBRICATE, CHE MERITA UN’ADEGUATA TRATTAZIONE.

Il tema in questione riguarda il problema della gestione del vapore che si genera all’interno dell’edificio, prodotto in quantità anche elevata da pentole, docce e bagni o dal respiro umano ed animale.

Sappiamo che alcuni costruttori di case prefabbricate montano una barriera al vapore dopo il pannello in cartongesso, il cui scopo è di arrestare completamente il passaggio dell’umidità dall’interno all’esterno dell’edificio.

Il rischio è, infatti, che il vapore condensi dentro alla parete esterna, abbattendo le prestazioni del materiale isolante.

Per questo motivo, altri produttori di case in legno eliminano la barriera al vapore o montano un freno (che consente un passaggio parziale dell’umidità).

Qual è la soluzione migliore?

Perché vi sono ditte di case prefabbricate che decantano i pregi della parete traspirante (senza barriera) ed altre che sostengono che si tratti di una soluzione sbagliata?

Ma soprattutto, quanto è realmente rilevante la questione?

Una casa in legno a basso consumo presenta, per definizione, una notevole tenuta dell’involucro (conseguenza inevitabile della rilevante coibentazione termica).

L’isolamento viene raggiunto montando pannelli isolanti di grande spessore e minimizzando le perdite d’aria.

In una casa poco isolata si generano spifferi e correnti, permettendo l’espulsione all’esterno dell’aria umida. 
Nonostante ciò, questi edifici presentano seri problemi di muffe, dovuti ai numerosi ponti termici (solitamente negli angoli e attorno ai serramenti esterni).

Il problema della muffa non è invece presente negli edifici in legno, in quanto la parete non risulta mai fredda e non sono presenti discontinuità nell’involucro.

E’ peraltro evidente che un tasso di umidità interna elevato può rappresentare un discreto problema per il comfort indoor, poiché non vi sono vie di fuga privilegiate per le molecole d’acqua, soprattutto in presenza di barriera al vapore. 
Per questo motivo un gran numero di abitazioni in legno monta un impianto di ventilazione meccanica controllata, che consente il ricambio dell’aria interna con un recupero quasi totale del calore.   
La presenza di quest’impianto garantisce infatti un tasso di umidità costantemente basso, limitandoci a quest’aspetto.

Qualora la VMC sia assente, è buona norma ricambiare manualmente il volume d’aria, aprendo gli infissi per qualche minuto, soprattutto dopo una doccia calda o una pastasciutta.  Si tratta peraltro di una prassi fondamentale per limitare il problema delle muffe negli edifici poco isolati.

Va poi compreso che l’umidità esterna è (in genere) un fattore poco significativo per le case in legno, che non dovrebbe avere ripercussioni all’interno dell’edificio.

Nei periodi freddi, un tradizionale riscaldamento a radiatori dovrebbe comunque limitare questo genere di inconvenienti, asciugando l’aria, mentre un pavimento radiante non riuscirà ad abbassare il tasso di vapore nell’aria altrettanto efficacemente.

In presenza di tassi di umidità costantemente alti ed anomali, si dovrebbe infine verificare la causa del vapore in eccesso.

Un cattivo isolamento della platea può costituire un notevole fattore di rischio.

Per scongiurare i rischi consiglio di realizzare sempre una platea aerata su igloo, verificando di eseguire un buon numero di fori di ventilazione che contribuiranno ad espellere alla fonte l’umidità di risalita dal terreno.

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VMC PER SCALDARE LE CASE PREFABBRICATE

UN MIO CLIENTE VORREBBE LIBERARSI DAL GAS ED UTILIZZARE LA SOLA VENTILAZIONE MECCANICA CONTROLLATA PER SCALDARE E RAFFRESCARE LA PROPRIA ABITAZIONE IN LEGNO.

Sulla carta si tratta di una bella idea.
Le aziende di case prefabbricate più rinomate offrono da alcuni anni la possibilità di abbinare degli add-on all’impianto per il ricambio totale dell’aria dell’abitazione. In particolare una semplice resistenza elettrica può riscaldare l’aria pulita che viene immessa nei locali dell’abitazione, mentre una centralina di raffrescamento regola efficacemente il tasso di umidità dell’aria e ne abbassa la temperatura nella stagione estiva.
Sembra l’uovo di Colombo.
Il costo di un simile impianto è interessante e non superiore ad un classico sistema “caldaia a condensazione – riscaldamento a pavimento”, che attualmente è il sistema più diffuso, con tutti i vantaggi della VMC (aria sempre pulita, recupero del calore e assenza di dispersioni termiche per la ventilazione manuale).
La centralina di raffrescamento evita quasiasi impianto di climatizzazione, migliorando il comfort estivo con bassi costi di gestione e basso impatto ambientale.
Il mio lettore attento sa bene dove voglio arrivare, dopo una simile premessa.
Tale impianto (che personalmente monterei anche nella mia abitazione, sia ben chiaro), purtroppo non basta per climatizzare la nostra casa in legno per tutto l’anno.
I motivi sono parecchi ed, a mio avviso, piuttosto convincenti.

• Non è questa la sede per ripassare il funzionamento tipico di un impianto di VMC, ma basti ricordare che in alcuni locali (di servizio) ci saranno bocchette di estrazione dell’aria viziata, come nei bagni o in cucina, mentre negli altri ambienti (di soggiorno) verrà immessa l’aria pulita e filtrata proveniente dall’esterno. Chiaramente i locali in cui l’aria viene aspirata saranno isolati dal calore, semplicemente chiudendo una porta. Si può ovviare al problema installando dei radiatori elettrici (che solitamente hanno consumi energetici piuttosto alti).
• In inverno, l’aria riscaldata dalla serpentina elettrica sarà molto secca. L’esposizione ad un tasso di umidità troppo basso può comportare affezioni e disturbi all’apparato respiratorio ed è altamente sconsigliabile, non solo nelle case prefabbricate.
• La stessa efficienza dell’impianto va messa in discussione. A fronte di temperature esterne sopra lo zero una VMC “drogata” potrebbe bastare. Chiaramente sarebbe il caso di sovradimensionare adeguatamente l’impianto, con conseguente aggravio nei costi. E tuttavia, la presenza di basse temperature per periodi prolungati (situazione tutt’altro che rara durante l’inverno) appare difficilmente affrontabile da una semplice resistenza elettrica.

Le case prefabbricate richiedono poca energia per la loro climatizzazione.
Un sistema integrato resta sempre una buona soluzione per affrontare i “picchi” termici.
Una VMC che funga da riscaldamento e da raffrescamento può senz’altro essere inserita nel nostro pacchetto impiantistico, ma andrà adeguatamente supportata con un impianto complementare.

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