QUALE LOTTO PER UNA CASA PREFABBRICATA

UNA CORRETTA PIANIFICAZIONE CONSENTE DI FISSARE CON PRECISIONE GLI OBIETTIVI, SIN DAL PRINCIPIO, TANTO ECONOMICI, QUANTO FUNZIONALI, A PARTIRE DALLA SCELTA DEL LOTTO.
IL RISCHIO E' DI PROGETTARE UNA CASA TROPPO GRANDE E COSTOSA E DI ACCORGERSI DELL'ERRORE SOLAMENTE A PERMESSI OTTENUTI.

• Posso sapere quanta terra serve per costruire una casa in legno di 120 mq?
• E più o meno a che prezzo arriviamo?
• Mi potresti fare un preventivo?

La capacità edificatoria di un lotto edificabile dipende da zona a zona e viene calcolata con diverse metodologie a seconda dei parametri previsti dallo strumento urbanistico vigente.
La maggior parte dei comuni prevede il cosiddetto “indice di fabbricabilità fondiaria” (I.F.) che determina il rapporto tra il volume fabbricabile sul lotto e la superficie fondiaria (o area del lotto), espressa in mc/mq.

Molte amministrazioni hanno superato il concetto di volume come parametro urbanistico ed utilizzano la cosiddetta “superficie lorda di pavimento” (S.L.P) o la "superficie utile lorda" (S.U.L.), fissando convenzionalmente a 3 metri l’altezza del piano, comprensiva di soletta.
In tutti i casi le norme tecniche di piano fissano i limiti per la costruzione in una determinata zona del territorio, in base alla vocazione dell’area rispetto allo sviluppo della città (completamento, espansione, centri storici, zone industriali, commerciali ed agricole), compresi i vincoli di altezza, gli allineamenti stradali e le distanze minime.
Detto ciò, rispondo sinteticamente ai quesiti del lettore:
Le agenzie immobiliari che si occupano della ricerca del terreno sono perfettamente in grado di valutare la capacità edificatoria di un lotto, sottoponendo al cliente proposte di acquisto adeguate alla richiesta.
Per redigere un preventivo serio e particolareggiato è necessario un progetto, ma molte indicazioni, sufficienti a fornire una stima di massima possono essere richieste direttamente ai produttori di edifici in legno.
In genere mi occupo personalmente di preventivi per clienti non troppo distanti e solo in presenza di un progetto vero e proprio o di una richiesta di incarico come tecnico progettista.

Leggi tutto

COSTRUIRE IN BIOEDILIZIA SU TERRENI AGRICOLI

Io mio marito abitiamo a Firenze, vorremmo acquistare un terreno per costruirci sopra una casa in legno.
Vorremmo sapere la tipologia di terreno: edificabile o va bene anche il terreno agricolo?
Come abbiamo letto su alcuni blog, queste case sono ritenute beni mobili non immobili e quindi va bene anche un terreno non edificabile, ma agricolo con concessione edilizia comunale?
Sui siti di alcune delle più grandi ditte specializzate in costruzione di case in legno c’è invece scritto che il terreno deve essere urbanizzato, cioè edificabile?
I prezzi in provincia di Firenze dei terreni variano molto: da 30.000 euro per quelli agricoli a un minimo di 100/160.000 euro per quelli edificabili.
C’è un modo per costruire una casa in legno come civile abitazione/prima casa su un terreno agricolo?
Forse qui in Toscana ci sono normative che o permettono riguardanti la possibilità di effettuare attività in proprio coltivatore diretto o similari, cioè se la casa è legata strettamente all’attività professionale svolta sul terreno agricolo...dovremmo forse approfondire in tal senso.

Le costruzioni in legno a basso consumo energetico, sono edifici permanenti che vanno ancorati ad una platea di fondazione in cemento armato e costituiscono semplicemente un’alternativa alle costruzioni in muratura e laterocemento.
La costruzione su terreni agricoli è possibile se legata al fondo agrario, secondo le normative ed i regolamenti locali.
In questo caso l’edificio può essere realizzato indifferentemente in legno o laterizio.

Anzi.  Molte amministrazioni restringono fortemente le tipologie costruttive ammesse in zona agricola e non mancano situazioni in cui le case prefabbricate non sono ammissibili.
Le costruzioni in legno non permanenti, smontabili o mobili sono sistemi non finalizzati ad un utilizzo continuativo, ancor meno come prima casa di abitazione.
L’occupazione temporanea o un impiego non abitativo (bungalow da campeggio, annesso agricolo, ripostiglio, rimessa…) rappresentano la corretta destinazione di queste strutture, che presentano condizioni termiche scadenti nei mesi più caldi o freddi.
Come tecnico, non mi occupo di questi fabbricati, soprattutto se il loro utilizzo rappresenta una scorciatoia per edificare su terreni vincolati.
Mi rendo conto che gli alti costi dei pochi terreni edificabili disponibili rappresentano un deterrente all’acquisto, andando a gravare in maniera insostenibile sul prezzo finale di una nuova abitazione e, tuttavia, lo scempio urbanistico che ha flagellato il nostro territorio negli ultimi anni è un malcostume che deve terminare e che deve essere combattuto in tutti i modi.
Una progettazione intelligente, un'impiantistica adeguata, finiture sobrie e un dimensionamento corretto degli spazi, consentono di risparmiare parecchio.
Un'alternativa "furba" è infine rappresentata dalle case a catalogo dei costruttori di case in legno prefabbricate, dai prezzi interessanti e dalle soluzioni ottimizzate e funzionali.

Leggi tutto

CASE IN LEGNO: QUALE IVA SUL TERRENO?

L’AUMENTO DELL’ALIQUOTA IVA DAL 20 AL 21% NON E’ CERTO UNA BELLA NOTIZIA PER CHI SI ACCINGE A COSTRUIRE IN PROPRIO UNA CASA IN LEGNO.

Per l'agevolazione dell'IVA al 4% sulla compravendita di un terreno edificabile da società a privato, lei accenna a rare eccezioni.
Vorrei sottoporle due casistiche.
Prima opzione, il privato all'atto notarile di compravendita del terreno edificabile allega un progetto e documentazione atta a dimostrare che il terreno viene acquistato per la realizzazione, in tempi stabiliti, di una casa prefabbricata imputabile come prima casa.
Seconda opzione, assumendo che la società venditrice del terreno accetti di presentare e realizzare il progetto a proprio nome, assumendosi il pagamento degli oneri, la realizzazione della platea ed un eventuale preventivo e ordine alla ditta costruttrice, redigendo l'atto di compravendita con l’acquirente al completamento della platea.
A suo parere, ritiene che una delle due opzioni possa rientrare nella casistica di rare eccezioni?

La prima opzione mi appare poco percorribile, poiché non è sufficiente dimostrare all’erario che la finalità del lotto è la costruzione di un’abitazione in prima casa.

L’aliquota al 4% è un’agevolazione fiscale che esclude le abitazioni di lusso e che mira ad favorire l’acquisto di un bene primario come la prima casa di abitazione, ma non dei terreni.
Si può discutere o meno sulla presunta correttezza di questa valutazione, consapevoli che il fisco italiano non ammette questa logica, senza eccezioni.

L’unica possibilità di abbassare l’incidenza dell’IVA è che il costruttore si accolli l’acquisto del terreno e che la vendita della casa avvenga in una fase successiva alla costruzione del grezzo.

In teoria può sembrare una strada percorribile, ma vanno evidenziate alcune problematiche.

Il costruttore deve esporsi finanziariamente ed assumersi numerosi rischi, poiché non è detto che la vendita della casa vada a buon fine.

I grossi costruttori di case in legno difficilmente saranno interessati alla proposta, mentre è probabile che le piccole aziende locali valutino vantaggiosamente l’operazione.

Il rischio d’impresa impone però di considerare un costo aggiuntivo (forfettario o in percentuale) che andrà ad abbattere i vantaggi fiscali per l’acquirente.

La soluzione appare pertanto piuttosto complicata e richiederà un rapporto di fiducia tra le parti, poiché anche la ditta potrebbe cambiare idea in corso d’opera.

L’incidenza di un terreno edificabile sulla costruzione di una casa in legno grava pesantemente sui costi finali.

Le poche aree edificabili disponibili sulla maggior parte del territorio italiano vengono vendute a caro prezzo e rendono necessaria una disponibilità economica importante, non alla portata di tutte le tasche.

L’incremento percentuale dell’aliquota IVA è comunque compensato da una leggera discesa dei prezzi, dovuto al calo della richiesta per la congiuntura economica ed alla maggiore difficoltà nella concessione dei finanziamenti da parte degli istituti bancari.

L’acquisto congiunto di un lotto edificabile (ad esempio in cooperativa) potrebbe rivelarsi la soluzione migliore per abbassare i costi (e non solo dell’acquisto del terreno), poiché un intervento plurifamiliare abbatterà i costi fissi, suddividendo equamente le spese.

Leggi tutto

PILLOLE - IVA

Gent.le Architetto, ho letto attentamente il Suo interessantissimo blog, ma non ho trovato un riferimento circa la fiscalità sull'acquisto del terreno edificabile. Come noto l'acquisto del terreno edificabile da impresa di costruzione è soggetto ad IVA al 20%.
Se invece acquistiamo il terreno con il grezzo e possiamo usufruire delle agevolazioni per la prima casa l'IVA è al 4%.
Quanto sopra mi sembra enormemente svantaggioso per le "case prefabbricate" in quanto non credo esistano imprese che siano disposte ad acquistare il terreno e fornire il "grezzo".
In alternativa è possibile considerare "grezzo" la costruzione della platea di fondazione?

L’iter che porta alla costruzione di una casa prefabbricata, salvo rare eccezioni, non consente escamotage per evitare l’applicazione di un’aliquota agevolata al 4% per l’acquisto del terreno.
I costruttori di case in legno operano sostanzialmente come le imprese tradizionali e si limitano all’esecuzione dei lavori.
Deve esserci un terreno edificabile ed un progetto concessionato, per campionare la casa e procedere all’elaborazione degli esecutivi e della statica delle fondazioni.
Ipotizzare l’acquisto di un lotto in cui sia già presente una platea è in contrasto con la procedura seguita (giustamente) dalle aziende di case prefabbricate.
L’unica ipotesi percorribile è di cercare interventi immobiliari realizzate con le case in legno a basso consumo. 
Si tratta di una possibilità concreta, almeno nel nord Italia, anche se il guadagno di impresa sarà sicuramente presente e difficilmente permetterà grandi risparmi rispetto all’acquisto diretto del terreno.
Nella maggior parte dei casi conviene rassegnarsi a pagare il 20% di IVA, cercando di ottimizzare gli altri costi con scelte progettuali intelligenti.

Leggi tutto

CERCASI TERRENO PER CASE PREFABBRICATE

ALCUNE DITTE DI CASE PREFABBRICATE OFFRONO UN SERVIZIO DI RICERCA TERRENI. 
LA PENURIA DI LOTTI EDIFICABILI, UNITAMENTE AGLI ALTI PREZZI SUL MERCATO RENDONO INTERESSANTE QUESTE PROPOSTE. MA FUNZIONANO?

Trovandomi nella necessità e volontà di comprare casa mi stavo interessando alla realizzazione di case prefabbricate in legno o muratura.

Vivendo in Campania (Salerno) ho trovato difficoltà a trovare indirizzi e concessionarie delle grandi ditte del nord, realizzando che in zona non mi risulta esistano produttori.

C'e' poi il problema del terreno che dovrei acquistare, in alcuni siti leggo che le ditte stesse potrebbero interessarsi a trovare una terreno in zona, le risulta plausibile una cosa del genere?

L’idea, sulla carta, è buona. Personalmente valuto positivamente ogni servizio aggiuntivo che aiuti concretamente il cliente a realizzare al meglio la propria casa in legno.

Alcune aziende offrono, ad esempio, la progettazione e la direzione lavori, incluse nel prezzo di acquisto. 
Si tratta quasi sempre di studi tecnici esterni convenzionati che traggono indubbio vantaggio dal rapporto continuativo con la ditta ed offrono parcelle calmierate per occuparsi del progetto, dei permessi e di tutte le prestazioni richieste ad un professionista abilitato. 
Conviene? Direi di si. Si risparmia sicuramente qualcosa e si ha la certezza (o quasi) di affidarsi a dei tecnici che possiedono la materia e conoscono bene la tecnologia della ditta di case in legno.

Altre aziende di case prefabbricate propongono ancora l’opzione della platea (o l’interrato) inclusa nel pacchetto d’acquisto. Anche in questo caso si tratta di imprese tradizionali indipendenti dalla ditta di case in legno. Il prezzo non è sempre favorevole rispetto all’impresa di costruzioni locale, ma è senz’altro una proposta interessante, con la garanzia della buona compatibilità con la ditta scelta e dell’esperienza accumulata nel tempo nella continuità del rapporto.

Non si tratta di una necessità, sia chiaro. Il servizio può sicuramente risultare comodo e dovrebbe anche garantire un prezzo certo per queste prestazioni (un indubbio vantaggio). Il problema, semmai, è che vengono proposte, quasi sempre, figure non del posto ed esterne alla realtà locale. Nel caso del tecnico, questo comporta qualche piccola difficoltà di “dialogo” con l’amministrazione locale, minore conoscenza delle normative e dei regolamenti edilizi ed una presenza piuttosto limitata nei cantieri lontani; l’impresa poi caricherà inevitabilmente sul contratto i costi di vitto ed alloggio degli operai.

Tornando alla ricerca del lotto, quest’ultima sembrerebbe dunque l’uovo di Colombo, ma non nascondo, anche in questo caso, le mia perplessità. Il mercato immobiliare dei terreni non è certamente propizio e, personalmente, ritengo ci voglia una buona dose di fortuna per trovare un lotto ideale ad un giusto prezzo.

Tale mansione difficilmente è presa direttamente in carico da un ufficio interno alla ditta di case prefabbricate, ma piuttosto viene delegata agli agenti che possono, in base alla loro disponibilità ed alla propria rete di conoscenze, gestire tale funzione con risultati assai diversi da persona a persona.

Conviene pertanto rivolgersi ai professionisti del settore immobiliare, certamente più adeguati e con maggiori risorse. I pochi terreni reperibili sono al 98% di competenza delle agenzie, poiché ad esse si rivolgono i venditori di lotti edificabili.

L’agente della ditta costruttrice potrà casualmente fornirvi notizie interessanti, ma non è certo questo il canale preferenziale a cui conviene rivolgersi.

Leggi tutto

TERRENI E VILLE PREFABBRICATE IN LEGNO

IL GRANDE POTENZIALE DELLE CASE PREFABBRICATE TROVA UN GRANDE FRENO ALLA DIFFUSIONE DI QUESTE ABITAZIONI NELLA CRONICA CARENZA DI TERRENI EDIFICABILI, AL CONTRARIO DI QUANTO ACCADE IN MOLTE ZONE D’EUROPA.

I pochi lotti disponibili vengono venduti a caro prezzo ed incidono in modo eccessivo sull’investimento immobiliare, rendendo irrealizzabile il sogno di una casa in legno, oggettivamente insostenibile per la maggior parte dei casi.

Bisogna poi, per l’ennesima volta, sgombrare il campo da inutili illusioni.

Le case prefabbricate in legno sono edifici a tutti gli effetti e necessitano di un terreno edificabile, di tutti i permessi edilizi che dovremmo richiedere per un’abitazione tradizionale, devono rispettare le normative in vigore in tema di sicurezza delle costruzioni, urbanistica, antisismicità, risparmio energetico.

Non esiste nessuna possibilità di aggirare le leggi o costruire ove non sia legalmente possibile. Le case su ruote rappresentano una strada del tutto opinabile e non sono tema di questo sito (le ditte esistono e possono agevolmente essere contattate, ma non aspettiamoci che ci giungano risposte disinteressate in tema di legittimità o meno dell’intervento).

Il terreno deve dunque essere edificabile e la scelta del metodo costruttivo da adottare (in legno o tradizionale) dipenderà dalle necessarie valutazioni tecnico-economiche che il cliente dovrà fare, possibilmente supportato dal proprio tecnico.

Le case in legno sono pertanto un’alternativa alla muratura, i cui costi appaiono in ogni caso interessanti, soprattutto di fronte alle esigenze di realizzare un edificio moderno ed efficiente energeticamente.

Costruire oggi in muratura può infatti portare a spendere cifre importanti, con scarso controllo sui costi e sui tempi di realizzazione, punti di forza delle case prefabbricate in legno, realizzabili in pochi mesi a prezzo certo e bloccato.

Se il nostro sogno è dunque quello di costruire un’abitazione da zero, le case prefabbricate possono abbassare la spesa complessiva rispetto alla muratura tradizionale, con un’ottima pianificazione finanziaria degli importi, limitando al minimo il rischio di superare il budget di spesa.

Chiaramente il mercato immobiliare esistente, con prezzi in (timida, ma costante) discesa, ampia disponibilità di alloggi di varie tipologie e dimensioni, offre interessanti soluzioni abitative, senz’altro competitive sotto l’aspetto puramente economico, rispetto all’acquisto di un terreno ed alla successiva progettazione e costruzione.

Vi infatti un aspetto importante relativo ai tempi complessivi che trascorrono dal rogito del lotto al chiavi in mano. 

Una casa da realizzare ex-novo richiede un progetto edilizio che, per quanto semplice, comporta fisiologici tempi di ideazione e messa a punto.

L’ottenimento di un permesso a costruire non è certamente agevole e possono passare parecchi mesi prima di essere in grado di iniziare il cantiere vero e proprio.

Rivolgersi direttamente al mercato immobiliare resta una strada veloce ed economica, anche se la disponibilità di alloggi a basso consumo energetico è sostanzialmente nulla. Se il nostro sogno è quello di ricevere bollette leggere e godere di un comfort abitativo sano e naturale, i pochi edifici esistenti che rispondono alle nostre esigenze difficilmente saranno reperibili a prezzi abbordabili.

Seguendo i consigli che trovate nei miei articoli è comunque possibile indirizzarvi verso una progettazione pratica ed intelligente che permette di abbassare la spesa complessiva di costruzione, senza compromessi o rinunce. Un edificio a pianta semplice e compatta, possibilmente distribuito su due piani (le case prefabbricate monopiano costano sempre di più) può offrire alte prestazioni energetiche, con un sensibile risparmio sul prezzo di acquisto.

Se le case prefabbricate in legno sembrano ancora troppo care, soprattutto per l’incidenza dell’acquisto del terreno, è sempre possibile pensare ad un fabbricato bifamiliare. Potranno essere ripartite le spese di acquisto del lotto stesso, ma anche i costi di progettazione e realizzazione (su cui gravano molti oneri fissi).

Leggi tutto

ACQUISTO DEL TERRENO, ODISSEA O OPPORTUNITA'?

IL MERCATO IMMOBILIARE, NEGLI ULTIMI ANNI, HA AVUTO UN’ENORME SVILUPPO, STIMOLATO ECONOMICAMENTE DAL BASSO LIVELLO RAGGIUNTO DAI TASSI DI INTERESSE. LE BANCHE HANNO CONTESTUALMENTE INTRODOTTO MUTUI DALLE CARATTERISTICHE INTERESSANTI PER CHI HA DISPOSIZIONE POCA LIQUIDITÀ (GIOVANI, NUCLEI FAMILIARI NUMEROSI, CLASSI DI REDDITO MENO ABBIENTI), CON EROGAZIONE IMMEDIATA SINO AL 100%, SPESSO DA RESTITUIRSI ANCHE IN 30-40 ANNI.
L’ANDAMENTO ONDIVAGO DEI MERCATI AZIONARI ED OBBLIGAZIONARI HANNO POI DATO LA SPINTA DEFINITIVA AL SETTORE DELL’EDILIZIA DA PARTE DI CHI GUARDA AL MERCATO IMMOBILIARE SOPRATTUTTO IN UN’OTTICA DI PURO INVESTIMENTO. IL RISULTATO È CHE SI È COSTRUITO MOLTO E CHE I PREZZI SONO SALITI DI CONSEGUENZA SECONDO LA LOGICA DI UN MERCATO IN CUI PREVALE NETTAMENTE LA RICHIESTA.

Sappiamo bene però che le cose oggi non stanno proprio così. Chi deve pagare la rata del mutuo sa a sue spese che quel convenientissimo tasso variabile incide pesantemente sul bilancio familiare, mentre gli investitori del mattone vedono le quotazioni scendere costantemente e sono costretti a svendere ciò che hanno acquistato a prezzi molto alti sino a poco tempo fa.
Non solo. Conseguenza del frenetico sviluppo dell’attività edilizia è stato l’utilizzo indiscriminato di quasi tutte le aree edificabili disponibili, rendendo inevitabile oggetto di speculazione immobiliare i pochi lotti rimasti, i cui prezzi stanno andando alle stelle, fuori della portata dei più.
Ad oggi ci troviamo in un momento della nostra epoca in cui è necessario fare una seria riflessione sulla qualità degli edifici esistenti, anche recenti, troppo spesso mal costruiti ed altamente disperdenti, che necessitano di alti apporti termici (riscaldamento e condizionamento). L’andamento dei costi energetici e il crescente inquinamento ambientale impongono al settore dell’edilizia e a tutti i soggetti coinvolti (tecnici, imprese, ma anche ai committenti finali) di riflettere seriamente sulla scelta dei sistemi costruttivi da impiegare, che devono necessariamente privilegiare l’ecologia e il risparmio energetico.
Costruire con intelligenza costa poco di più ed è un vero e proprio investimento che ripaga nel tempo sia in termini economici, che ambientali.
Ma paradossalmente ci troviamo nell’impossibilità di sostenere un costo finale accettabile, proprio per l’incidenza eccessiva dell’acquisto del terreno. Sono spesso le imprese e le società immobiliari (attori principali della speculazione degli ultimi anni) a comprare grandi appezzamenti edificabili da urbanizzare e rivendere oramai senza nemmeno costruirvi, in quanto risulta maggiormente conveniente e rapida la vendita al privato di piccoli lotti rispetto alla realizzazione diretta di abitazioni.
Nonostante ciò, sono sempre più le persone che si avvicinano alla bioedilizia ed al settore delle case prefabbricate che desiderano realizzare la propria abitazione ad alto isolamento termico e con materiali sani ed efficienti come il legno. Spesso l’entusiasmo iniziale si spegne nella fase di ricerca del terreno, in quanto l’acquisto di un lotto anche di piccole dimensioni e la realizzazione di un abitazione di buona qualità risultano economicamente sfavorevoli rispetto al reperimento sul mercato immobiliare esistente di alloggi di pari metratura e caratteristiche, anche se ovviamente non confrontabili dal punto di vista qualitativo ed energetico.
Cosa possiamo fare dunque prima di rinunciare al nostro sogno?
Una prima possibilità è quella di ampliare il nostro raggio di ricerca. A volte basta spostarci di pochi chilometri dai centri abitati per trovare prezzi senz’altro più convenienti e trovarci in zone tranquille e poco trafficate, con una migliore qualità complessiva della vita. Sappiamo che le distanze vanno oramai misurate in minuti, più che in chilometri e spesso un trasferimento a maggiore distanza non comporta necessariamente un sacrificio per raggiungere il posto di lavoro o portare i figli a scuola.
Pochi sanno poi che ogni comune possiede una propria diversa opinione sulle case in legno e sulle soluzioni che comportano un risparmio energetico e utilizzano materiali naturali. Vi sono comuni che ne vietano espressamente l’utilizzo ed altri che incentivano la bioedilizia e i sistemi di prefabbricazione, con detrazioni volumetriche o forti sconti sugli oneri di urbanizzazione o altri incentivi economici.
Le Regioni Emilia-Romagna e Toscana da molti anni hanno prodotto leggi e regolamenti che stimolano la bioedilizia, mentre il Veneto, ad esempio, appare in ritardo, anche in tema di certificazione energetica degli edifici.
Può essere dunque utile dare un’occhiata ai siti internet istituzionali delle amministrazioni comunali delle zone che abbiamo individuato o andare a parlare direttamente con qualche dirigente degli uffici tecnici o , perché no, con sindaco ed assessori.
Infine valutate la possibilità di consorziarvi tra più persone. Il costo di un singolo lotto può essere in proporzione assai superiore a quello che spenderemmo per acquistare un’area di grandi dimensioni da suddividere tra più proprietari. Magari sarà necessario più tempo per presentare un progetto di lottizzazione e procedere all’urbanizzazione del terreno, ma i costi finali saranno sicuramente ragionevoli. Esistono forme di associazione poco costose come la cooperativa non a scopo di lucro, che possono darci la possibilità di acquistare il terreno avvalendoci di strutture collaudate che possono avvalersi di finanziamenti bancari a tassi molto agevolati o equiparabili ai mutui stessi. Questo ci permetterà di entrare nell’iniziativa senza dover vendere immediatamente il nostro alloggio e trovare una casa in affitto (mantenendo i requisiti di prima casa) e pagando solo gli interessi o una piccola quota di liquidità.
Concludendo, così come è possibile risparmiare scegliendo accuratamente un progetto intelligente, è possibile fare altrettanto avvalendosi di strumenti adeguati nella scelta del terreno, con un costo finale certamente ragionevole.

Leggi tutto

ACQUISTO DEL TERRENO E CONGIUNTURA ECONOMICA

LA CARENZA CRONICA DI TERRENI EDIFICABILI, DOVUTA ALL’ESAURIMENTO DEI PIANI REGOLATORI È UN PROBLEMA CHE COLPISCE VASTE AREE DEL PAESE, DA NORD A SUD. UN PICCOLO LOTTO INCIDE PESANTEMENTE SUL COSTO FINALE DELL’ABITAZIONE, SPESSO RENDENDO SCONVENIENTE L’INTERVENTO E COSTRINGENDO PURTROPPO A RIVOLGERSI AL MERCATO IMMOBILIARE ESISTENTE.

Tuttavia qualche timido segnale suggerisce di portare pazienza, poiché si potrebbe trattare di una situazione comunque momentanea destinata a schiarirsi.
Gli scenari futuri potrebbero mutare rapidamente, vediamo dunque perché attraverso qualche breve considerazione:

1. Le turbolenze sui mercati azionari stanno costringendo le banche centrali, Europa compresa, ad abbassare il costo del denaro e di conseguenza, diminuendo i tassi interbancari, il settore dell’edilizia, oggi in evidente crisi, verrà stimolato dalla ripresa della domanda di acquisto.


2. Altra conseguenza degli scenari finanziari è ovviamente la fuga dalle borse e lo spostamento di capitali verso i cosiddetti beni rifugio come il mattone.


3. La crisi che sta colpendo il settore bancario in Italia costringe gli istituti di credito a recuperare liquidità verso le forti esposizioni, in particolare di società e imprese di costruzioni che hanno acquistato la gran parte dei terreni edificabili disponibili. La congiuntura negativa del settore immobiliare ha costretto i costruttori a sospendere i nuovi interventi per non rischiare di detenere un’alta quota di invenduto, in attesa di tempi migliori. E’ chiaro però che in questo momento dovranno necessariamente vendere molti lotti per abbassare il debito verso le banche.


4. Moltissime amministrazioni comunali stanno per sbloccare nuove aree attraverso i PAT (Piani di Assetto del Territorio). Questa è una logica conseguenza dell’esaurimento dei piani regolatori che ha indiscriminatamente colpito gran parte del paese negli ultimissimi anni, ma anche del taglio di cassa da parte dei governi agli enti locali, che costringe i comuni a liberare nuove aree edificabili per finanziarsi.
   Sono ovviamente solo alcune semplici considerazioni, ma logica conseguenza della ripresa dell’offerta di terreni edificabili sarà inevitabilmente l’abbassamento dagli attuali livelli di prezzo a costi senz’altro più ragionevoli.

Realizzare un’abitazione singola rappresenta un impegno economico senz’altro non indifferente.
Le case prefabbricate in legno valgono il loro prezzo e rappresentano un oculato investimento che si ammortizzerà nel tempo rispetto ad un’abitazione ad alto consumo. 
Se la dinamica del settore immobiliare riprenderà ad offrire nuove opportunità anche per il settore dei terreni, questo incentiverà a realizzare con tecnologie non speculative per contenere i costi finali e potrà essere possibile l’impiego anche su larga scala di costruzioni in bioedilizia e ad alto rendimento energetico come le case prefabbricate.

Leggi tutto

LE CASE PREFABBRICATE E IL DISASTRO IMMOBILIARE

TECNICI, AMMINISTRAZIONI COMUNALI, IMPRESE DI COSTRUZIONI, SOCIETÀ IMMOBILIARI, AGENZIE DI INTERMEDIAZIONE, BANCHE, INVESTITORI DEL MATTONE, COMMITTENTI, ACQUIRENTI. TUTTI COLPEVOLI, NESSUNO ESCLUSO.

Con che coraggio osiamo lamentarci della situazione attuale? 

Dove eravamo sino a poco tempo fa?
Tutti complici, ognuno parte di un sistema folle, di una catastrofe di cui pagheremo le conseguenze per chissà quanto tempo.
Quanto valgono quei bilocali realizzati a pioggia su tutto il territorio italiano, con le loro stanzette anguste ai limiti di legge, con le loro pareti sottili, senza isolamenti e coibentazioni? 

A chi li venderemo adesso?
I piani regolatori? Esauriti. I terreni edificabili? Esauriti.
E’ colpa delle borse, del petrolio, dell’euro, della recessione?
Ne parlano i giornali, le televisioni, internet? E’ una sciagura silenziosa, vissuta con ipocrita amarezza da ognuno di noi.
L’agente immobiliare allarga le braccia, di terreni non ce ne sono e quei pochi lotti ancora disponibili costano un patrimonio.
L’amministratore pubblico allarga le braccia, stiamo aspettando l’approvazione del PAT, ma ci saranno sicuramente dei ricorsi al TAR.
L’impresario allarga le braccia, ho ancora un sacco di appartamenti invenduti dall’ultimo intervento.
Il tecnico allarga le braccia, di lavoro non ne entra, per fortuna faccio un po’ di certificazioni.
Il cliente allarga le braccia, voglio realizzare una casa prefabbricata in legno, ma non trovo il terreno e quei pochi in vendita sono lontani dal posto di lavoro, dalla scuola dei miei figli e costano tantissimo.
Devo aggiungere altro?

Leggi tutto