IVA E IMU SULLE CASE PREFABBRICATE IN LEGNO

PARLANDO DI NUOVE COSTRUZIONI, LE ALIQUOTE IVA APPLICATE SU TERRENI E FABBRICATI NON SONO SEMPRE CHIARE E LA FACCENDA SI COMPLICA ULTERIORMENTE SE SI ENTRA NEL CAMPO DELLE IMPOSTE MUNICIPALI.

Buongiorno Architetto, ho comperato un terreno edificabile su cui vorrei costruire una villetta di legno.

Purtroppo la difficoltà nella vendita della mia abitazione mi rende impossibile procedere all’acquisto; questo comporta un salasso di IMU da pagare, quando il problema è proprio la mancanza di soldi.

Ho acquistato un lotto di terreno con una piccola casetta da demolire, in condizioni pessime.

Attualmente siamo in affitto e quindi non ho potuto applicare l’IVA agevolata al 4% sulla compravendita, in quanto la casa è pericolante e non abitabile.

Il mio geometra mi ha sconsigliato la ristrutturazione che costerebbe troppo anche con gli incentivi.

Spero un giorno di poterla abbattere e di riuscire a ricostruire in legno, ma di incentivi non credo ne vedrò mai.

L’aliquota IVA ordinaria è attualmente pari al 22%.

La cosiddetta IVA agevolata è applicabile sugli immobili di nuova costruzione a destinazione residenziale, comprese le pertinenze,

Semplificando un po’, tale aliquota è ridotta al 4% per la costruzione o l’acquisto della prima casa (non di lusso) in cui deve essere stabilita la residenza entro 18 mesi.

Sale invece al 10% qualora venissero meno i suddetti requisiti e per i lavori di ristrutturazione, fatta eccezione per le parcelle dei professionisti, su cui grava l’aliquota al 22%.

Per quanto riguarda i terreni edificabili, l’acquisto da soggetti IVA come imprese o società immobiliari sono soggetti all’aliquota ordinaria.

Se la vendita è effettuata da un privato, non sarà soggetta ad IVA, ma alle imposte di registro (8%), ipotecaria (2%) e catastale (1%), a condizione che la casa sia ultimata entro 5 anni dall'acquisto del terreno.

Ovviamente le case prefabbricate in legno non godono di particolari agevolazioni, fatta eccezione per i casi rientranti nella definizione di ristrutturazione, con demolizione e fedele ricostruzione nella sagoma e nel volume di immobili esistenti (sostituzione edilizia).

Per quanto riguarda l’IMU gravante sui lotti edificabili, mi trovo assolutamente d’accordo con il lettore.

Molto spesso in una prima fase ci si deve arrestare all’acquisto del solo terreno, mentre la successiva realizzazione dell’immobile è vincolata alla vendita della propria abitazione, tutt’altro che agevole negli ultimi anni.

Si tratta di importi alti ed alquanto ingiustificati, che penalizzano soggetti con una limitata capacità finanziaria, la cui unica colpa è di volere costruire casa con risorse economiche limitate, trattati dallo stato come speculatori immobiliari.

Leggi tutto

UNA CASA ECONOMICA A BASSO CONSUMO

IL SOGNO DI MOLTI E’ COSTRUIRE UNA CASA IN LEGNO A BASSO CONSUMO ENERGETICO CON POCA SPESA, MAGARI APPROFITTANDO DEI LISTINI ALLETTANTI DEI COSTRUTTORI ESTERI DELL’EST EUROPA.

Ho appena appuntato il testo del suo libro per comprarlo dato che è mia intenzione costruire una casa in legno e, pur avendo letto molto, devo dire che sono abbastanza confuso, quindi vorrei un suo parere disinteressato.
Anch’io ho trovato case fabbricate nell’est Europa a poco prezzo. Cosa ne pensa? Secondo lei quanto dovrebbe essere il costo medio per una costruzione?
Dato che sono in Sicilia è meglio x-lam con ferramenta metallica o a telaio?

Il terreno è in campagna lontano da fonti di acqua.

Il costo finale di una casa in legno è la sommatoria di alcune voci di spesa che possiamo sinteticamente elencare in:

• ACQUISTO DEL TERRENO
• FONDAZIONI
• COSTRUZIONE FUORI TERRA
• PROFESSIONISTI
• ONERI COMUNALI

Nel primo caso, il terreno incide parecchio sui costi, ma in molti casi è già presente, per cui non mi soffermerei troppo su questo aspetto.

La platea di fondazione (o l’eventuale interrato) viene generalmente realizzata da un impresa di costruzioni tradizionale ed è da considerare una spesa a parte comprendente allacciamenti, sistemazioni esterne, recinzioni, cancelli ed eventuali impianti.

L’ammontare di questa voce dipende soprattutto dalle caratteristiche del progetto (dimensione dell’edificio, presenza di un piano scantinato…) ed è da considerare indipendente dalla scelta del costruttore del legno (anche scegliendo un azienda economica).

Anche i costi tecnici sono fissi e necessari, non ribassabili sotto un certo importo, così come l’ammontare degli oneri comunali.

L’unica voce che permette apparentemente un margine di sconto consistente è la costruzione in legno della casa vera e propria.

Senza troppi giri di parole, la maggior parte delle costruzioni a basso prezzo offerte dalle ditte rumene e lituane reperibili sul web, comprendono la sola fornitura della struttura grezza e raramente includono infissi esterni, cappotto e manto di copertura.

Anche nei casi migliori, sono esclusi la manodopera, i ponteggi, i mezzi di sollevamento ed, ovviamente, cartongessi, massetti, impianti e finiture.

Anche ammettendo un certo vantaggio economico (non mi soffermo sull’efficacia dell’isolamento termo acustico di queste strutture), resta la necessità di completare i lavori avvalendosi ditte locali.

L’acquisto di una costruzione al grezzo avanzato di buon livello (affidandosi ai “soliti noti”, ma anche a qualche valida ditta italiana), con il successivo completamento in proprio dei lavori, consente infatti un interessante risparmio rispetto al pure comodo livello “chiavi in mano” ed è sicuramente una strada consigliata per contenere il prezzo.

Nell’ipotesi di rivolgersi ad una ditta di case in legno dell’est, è infine fondamentale il supporto tecnico di un professionista preparato (ma suppongo che, nell’ottica di un super risparmio, tale spesa venga considerata non necessaria….).

Leggi tutto

IL PREVENTIVO PER UNA CASA IN LEGNO BIFAMILIARE

IL COSTO DI UNA CASA IN LEGNO PUO’ RISULTARE MOLTO DIFFERENTE TRA I VARI COSTRUTTORI, SOPRATTUTTO SE IL CAPITOLATO E’ LASCIATO A DISCREZIONE DELLE DITTE INTERPELLATE.

Sto cercando di costruire 2 abitazioni in legno, ma i preventivi che finora ho chiesto sono molto contrastanti e non ne capisco il perchè.

In certi casi il prezzo raddoppia da un costruttore all'altro per la stessa tipologia di casa.
Dovrei costruire 2 case abbinate, tutte a piano terra di circa 110 mq.
Potrebbe farmi lei un preventivo?
Cosa devo guardare in un preventivo per essere sicura che non sia una fregatura?

Ci sono alcune regole generali per farsi redigere un preventivo puntuale ed attendibile, così come è abbastanza inevitabile che indicazioni vaghe da parte del potenziale acquirente portino a notevoli oscillazioni importanti tra i vari prezzi.

IL PROGETTO

Il cliente desidera (giustamente) conoscere in anticipo la spesa a cui andrà incontro.

Spesso il progetto non esiste e ci si limita a semplici indicazioni come la metratura, la tipologia, la forma del tetto, ecc.

In questi casi è virtualmente impossibile preparare un preventivo, poiché il costruttore sarà costretto a fornire una stima di massima, possibilmente con un congruo margine di calcolo.

Peraltro questo genere di preventivi risulta quasi sempre una perdita di tempo per l’agente o l’ufficio tecnico che si occupa dei conteggi, in quanto non viene mai tramutato in contratto (al limite il cliente ritorna con un progetto dopo un po’ di tempo), per cui viene gestito molto frettolosamente.

Una valutazione corretta richiede inevitabilmente piante, sezioni e prospetti quotati.

Non necessariamente deve essere un progetto approvato, anzi.

Le ditte possono fornire preziosi consigli, anche per ottimizzare le soluzioni (statiche, funzionali, dimensionali), abbassando il prezzo.

IL CAPITOLATO

Fatta eccezione per il livello al grezzo (avanzato o non) è opportuno fornire al costruttore un elenco particolareggiato delle finiture e degli impianti desiderati, poiché non sempre gli standard delle ditte di case in legno coincidono con le singole scelte di campionatura.

Un capitolato di base può essere maggiorato per svariate decine di migliaia di euro, senza particolari pretese, soprattutto nei contratti chiavi in mano.

Qualche rapido esempio?

Tetti e solai lasciati a vista al posto di quelli finiti a cartongesso, coppi in laterizio in sostituzione delle tegole in cemento, pluviali in rame al posto di quelli in pvc, finestre rivestite in alluminio, tripli vetri, scuretti al posto degli avvolgibili, riscaldamento a pavimento in luogo dei radiatori, ventilazione meccanica, pompa di calore, pannelli solari, portefinestre scorrevoli, parquet massiccio al posto del laminato…..

Va poi ricordato che ciò che è “standard” per un costruttore, comporta un probabile sovrapprezzo per un'altra ditta, per cui risulterebbe estremamente difficile un confronto affidabile tra le diverse offerte.

Leggi tutto

PREZZO FISSO E GARANTITO NELLE CASE PREFABBRICATE

IN UN PERIODO DI ESTREMA INCERTEZZA ECONOMICA, CHI COSTRUISCE NON PUO’ PERMETTERSI SORPRESE E IMPREVISTI, CHE POSSONO OSTACOLARE LA BUONA RIUSCITA DI UN INTERVENTO EDILIZIO.

Il mio budget non è troppo basso, ma non vorrei comunque superare la cifra che ho deciso di spendere, anche perché abbiamo 4 figli e la casa non può risultare troppo piccola e vorrei ricavare uno studio per ricevere i clienti (sono commercialista).

In passato mio padre aveva speso esattamente il doppio di quanto preventivato dal suo progettista e si è dovuto sobbarcare un mutuo davvero enorme che ha penalizzato le scelte della famiglia per molti anni (non ho mai visto il mare da piccolo…..).

So che con le case in legno prefabbricate si dovrebbe avere qualche certezza in più, ma è proprio vero o sono i soliti spot delle aziende costruttrici?

Le attività che concorrono a formare il prezzo di una casa in legno possono essere semplificate in 4 tipologie di spesa, comprendenti opere, prestazioni e tributi:

-      L’edificio in legno (chiavi in mano)

-      Le opere interrate

-      I costi tecnici

-      Gli oneri comunali

E’ intuibile che la prima voce incide maggiormente sui costi totali, in quanto coincide con la realizzazione dell’intera porzione fuori terra del fabbricato, compresi gli impianti e le finiture.

Il calcolo delle opere interrate (interrato o platea, compresi allacciamenti ed opere esterne) deve necessariamente passare attraverso un computo metrico estimativo dei lavori da eseguire a carico di un impresa di costruzioni tradizionale.

I tecnici solitamente preparano un preventivo relativo alle proprie competenze e fanno firmare al cliente un disciplinare di incarico che vincola il prezzo.

Gli oneri comunali (urbanizzazioni, monetizzazioni, costo di costruzione, diritti e bolli) sono facilmente determinabili una volta inquadrate le caratteristiche del progetto.

Il livello “chiavi in mano” consente di inglobare in un unico contratto tutte le lavorazioni, mentre gli appalti che escludono alcune opere obbligano il cliente ad appoggiarsi a ditte esterne, rendendo più difficoltosa la determinazione degli importi di spesa.

Una casa in legno al “grezzo avanzato” permette (in teoria) di risparmiare abbastanza, in quanto le aziende costruttrici hanno (giustamente) un certo guadagno su impianti e finiture, ma non garantisce un costo certo dei lavori, che possono subire oscillazioni importanti, al pari dei cantieri tradizionali in muratura.

Le aziende di case prefabbricate in legno preventivano con cura ogni aspetto dell’edificio fornendo al cliente un contratto chiaro e vincolante, senza imprevisti o voci occulte e il prezzo è fisso e garantito.

Sono escluse sgradevoli maggiorazioni o disguidi sulle scadenze che possono ripercuotersi sul prezzo dell’immobile e sulle condizioni di eventuali finanziamenti.

I pagamenti saranno concordati ed effettuati in base ai vari stadi di avanzamento del progetto, in modo da garantire che la casa risponda perfettamente alle esigenze espresse e richieste. 

Leggi tutto

GLI EXTRA DELLE CASE PREFABBRICATE

L’ACQUISTO DI UNA CASA IN LEGNO ESCLUDE MOLTE VOCI, QUALI LE FIGURE TECNICHE E LA PLATEA DI FONDAZIONE, MA COMPRENDE NEL CONTRATTO COSTI E PRESTAZIONI DI UN CERTO RILIEVO.

“Sono interessato alle case prefabbricate in legno chiavi in mano, perché non vorrei rivolgermi a nessun’altro...”.
“Mi sembra di avere capito che il progetto è incluso e anche le fondazioni…”.
“Vitto alloggio dei montatori della casa sono a carico mio?”.
“La ditta di case in legno si può occupare degli esterni?”.

I costruttori di case di legno prefabbricate si occupano direttamente solo della produzione e del montaggio della casa.
Sul mercato sono reperibili alcune aziende che offrono la costruzione inclusa di platea e/o progettazione.
Queste ditte, quasi sempre piccole, non realizzano direttamente l’edificio, ma si limitano a “gestire” tutte le fasi, sino al chiavi in mano appoggiandosi a costruttori esteri e a subappalti (dall’impresa che realizza la platea, agli impianti ed alle finiture).
Si paga il servizio, anche se i prezzi sono generalmente interessanti e, tuttavia, non è la prassi comune.
Le principali aziende di case in legno costruiscono l’edificio “fuori terra” al livello di finitura desiderato dal cliente.  Punto.
Scegliendo un modello a catalogo la progettazione è (parzialmente) a carico della ditta, ma bisognerà rivolgersi in ogni caso ad un progettista esterno per la presentazione in comune e l’ottenimento dei permessi a costruire.

Riassumendo, sono esclusi dal contratto chiavi in mano:

• OPERE DA IMPRESA (scavi, reinterri, fondazioni, interrati, platea, rampe, pavimentazioni esterne, allacciamenti, cancelli, recinzioni).
• FIGURE TECNICHE (progettista, direttore lavori, coordinatore della sicurezza in fase di progettazione ed esecuzione, collaudo statico, geologo, progetto e direzione lavori dei cementi armati, accatastamenti).

Oltre alla casa in legno vera e propria, la ditta deve fornire:

• Progetto statico della casa in legno.
• Carichi statici gravanti sulle fondazioni.
• Calcolo energetico (attestato di certificazione).
• Calcolo acustico.
• Ponteggi di sicurezza in elevazione.
• Gru o autogru.
• Vitto ed alloggio per i montatori e le squadre di lavoratori.

Non tutte le aziende di case prefabbricate inseriscono per contratto tutte queste prestazioni, che hanno un costo importante e che, se escluse, possono far lievitare i costi finali di parecchie migliaia di euro.

Leggi tutto

CASE IN LEGNO IN NERO

ARGOMENTO SCOTTANTE E QUANTO MAI ATTUALE.
COME FUNZIONANO I PAGAMENTI DELLE CASE IN LEGNO?
E’ POSSIBILE LIMITARE LA FATTURA AD UNA QUOTA DELLA COSTRUZIONE?

Vent’anni fa ho costruito una villetta a Brembate con un’impresa tradizionale.
Mi sto accingendo a venderla poiché mi sono convinto, anche grazie ai suoi consigli, a passare ad una casa in legno, anche per le eccessive spese per il riscaldamento e la climatizzazione della mia abitazione.
All’epoca non fu difficile fatturare una parte dei lavori, facendomi fare un sostanzioso sconto dall’impresa costruttrice.
Ho già sostenuto una spesa notevole per l’acquisto del terreno (con l’IVA al 21% - ci sono cascato in pieno).
Parlando con gli agenti ho percepito che non ci sia molta disponibilità in questo senso.
Conosce qualche ditta di case in legno che sia un po’ più elastica nei pagamenti?

Le aziende di case prefabbricate (salvo eccezioni, suppongo) sono estremamente fiscali relativamente ai pagamenti e non accettano forme di pagamento della costruzione non regolari o equivoche.
Mi spiace deludere il lettore, che forse non apprezzerà la pubblicazione non autorizzata della mail, ma la sua casa in legno verrà fatturata e dichiarata sino all’ultimo centesimo dal costruttore.
Questo vale tanto per le ditte italiane, quanto per quelle tedesche ed austriache, ci tengo a sottolinearlo.
Non sono possibili pagamenti in denaro contante e va garantita al costruttore la copertura dei costi dell’opera, mediante sottoscrizione di polizza fidejussioria con la banca che eroga il finanziamento.

Alcune aziende richiedono altre garanzie o congrui anticipi, ma la sostanza non cambia.
Ogni step di pagamento è previsto per contratto, senza deroghe o eccezioni.
Eventuali sconti possono essere concessi dal costruttore o dall’agente in fase di contrattazione e non dipendono dalla modalità di acquisto dell’edificio.
L’aliquota IVA, come per le costruzioni tradizionali, è vincolata alla situazione fiscale dell’acquirente e può essere agevolata al 4% solo per la prima casa di abitazione.
Le case in legno richiedono un terreno edificabile e vanno dichiarate regolarmente.
Chi si avvicina a queste costruzioni non deve  illudersi di avere scovato un mezzo per realizzare costruzioni abusive o evadere le tasse.
I molti pregi delle case prefabbricate sono ben altri (basso consumo, prezzo certo, velocità di realizzazione, isolamento acustico, costruzione antisisimica….), ponendosi come alternativa concreta agli edifici tradizionali in muratura.

Leggi tutto

IL BUDGET PER UNA PICCOLA ABITAZIONE

L'ACQUISTO DI UNA CASA IN LEGNO PUO' ESSERE PROGRAMMATO CON UNA BUONA PRECISIONE, A PATTO DI INCLUDERE TUTTE LE VOCI DI SPESA NEL PREVENTIVO.

Ho notato la sua grande passione nel scrivere il suo blog…….. 
Dispongo di un terreno edificabile, ma il mio budget personale non e' elevatissimo.
Mi posso permettere tra mutuo e liquidità al massimo 230.000 € e volevo capire se fosse fattibile realizzare una casa in legno non superiore ai 100/110mq.
Mi sono informato da aziende della zona, ma nessuno conosce o costruisce prefabbricati.
Mi interessano i pannelli solari e pensavo di costruire un garage sotterraneo con lavanderia e cantina.

Le case prefabbricate in legno permettono di pianificare con accuratezza tempi e costi della costruzione.  
Si tratta di un innegabile vantaggio rispetto agli edifici tradizionali.
Solitamente è fondamentale inserire un consistente margine di spesa per imprevisti, oltre ad una programmazione flessibile della fine dei lavori.

Il controllo dei costi può rivelarsi estremamente utile soprattutto se il budget a disposizione non è particolarmente elevato, ma si deve ribadire che le case in legno a basso consumo sono vendute a prezzi non propriamente stracciati, pur a fronte di un rendimento termico altissimo.
E’ chiaro che una valutazione deve essere fatta con le idee chiare rispetto a ciò che vogliamo realizzare, poiché le scelte relative al progetto, la ditta, gli impianti e le finiture, possono spostare parecchio la cifra finale.
Ai costi della costruzione (meglio optare per il chiavi in mano, se vogliamo avere dei dati preventivi certi), dobbiamo aggiungere una serie di importi, non sempre considerati dal cliente.
Oltre al progetto, dovremmo considerare l'incidenza economica delle varie figure tecniche necessarie per l’ottenimento dei permessi e la fase di cantiere, che includono la direzione dei lavori, le strutture, la sicurezza, i sondaggi geologici, gli impianti, ecc...
Il comune richiederà il pagamento di un importo corrispondente agli oneri di urbanizzazione e al costo di costruzione, che andranno a sommarsi alle altre voci di spesa.
Sarà necessario avvalersi di un impresa di costruzione tradizionale per la realizzazione delle fondazioni e delle opere esterne, oltre al collegamento delle reti.
La casa andrà arredata, andranno pagate le spese notarili, ci sono gli allacciamenti e l’IVA…..  
Il budget del lettore sembrerebbe comunque sufficiente, ma non è possibile andare oltre a queste considerazioni generali.

Leggi tutto

STIMARE UNA CASA PREFABBRICATA

IL PREZZO DI UNA CASA IN LEGNO DIPENDE DA MOLTEPLICI FATTORI.
BASTANO POCHI DETTAGLI PER SPOSTARE L’IMPORTO DEI LAVORI DI DECINE DI MIGLIAIA DI EURO. 

Buongiorno Architetto, quanto potrebbe costare un edificio come quello nella foto? Può farmi un preventivo (a grandi linee….)? 

Mi sono innamorato della casa in legno allegata a questo suo articolo. E’ un suo progetto?  Quanto verrei a spendere? 

Ho deciso di costruire una casa in legno e la foto allegata, rappresenterebbe la mia casa ideale.  Secondo Lei, in zona Arezzo, potrebbe essere il layout corretto, sia dal punto di vista climatico che di eventuali barriere architettoniche (mi piacerebbe che fosse ad impatto zero o quasi).

Vorrei realizzare questa costruzione, solo un po’ più piccola e meno vetrata. Quanto mi costerebbe?

Il preventivo di una casa di legno, al pari di qualsiasi costruzione, è un calcolo articolato che include molteplici fattori, non facilmente determinabili.
Mi sembra chiaro che una foto fornisce un punto di vista molto limitato e non può essere sufficiente allo scopo, ma vanno fissati alcuni punti:

-      Dimensioni (piante, prospetti e sezioni quotate)
-      Distribuzione interna
-      Eventuale interrato
-      Stratigrafia di pareti, tetto e solai (isolamenti e soluzioni costruttive)
-      Materiali (finestre, lattonerie, manto di copertura, eventuali rivestimenti…)
-      Impianti
-      Capitolato di finitura

Ogni costruttore ha un suo listino prezzi e non è affatto vero che i costi delle case prefabbricate sono livellati tra loro (se sto smentendo me stesso, chiedo scusa).
Se vogliamo un preventivo realistico e non una semplice stima a spanne è necessario predisporre un progetto completo, quotato e completo di piante, sezioni e prospetti (repetita juvant…) con almeno una bozza di capitolato impiantistico e di finitura (lo so che l’ho già scritto…).
Uno schizzo o, peggio ancora, una foto, possono essere utili al nostro progettista come punto di partenza preliminare, ma certamente non potranno costituire una base seria per un calcolo estremamente complesso come quello di un intero edificio.
Un vantaggio delle case in legno è il prezzo certo, ma serve un progetto altrettanto preciso.
Basta cambiare qualche piccolo fattore per causare grandi oscillazioni degli importi, anche se le idee sono chiare e il progetto in fase avanzata.
Contattiamo le aziende costruttrici di case prefabbricate solamente quando abbiamo in mano un progetto quotato e una lista degli impianti e delle finiture (sembra, ma non ho – ancora - l’alzheimer…).
Progetto quotato, unitamente ad un capitolato…..
Progetto quotato, unitamente ad un capitolato…..
Progetto quotato, unitamente ad un capitolato…..

Leggi tutto

PICCOLI INTERVENTI CON LE CASE IN LEGNO

LE CASE IN LEGNO PREFABBRICATE NON SONO CERTO LA SOLUZIONE COSTRUTTIVA PIU’ IDONEA ALLA REALIZZAZIONE DI PORZIONI LIMITATE DI EDIFICIO O DI PICCOLISSIMI FABBRICATI.

Dovrei costruire una piccola dependance di un’abitazione esistente, di circa 30 mq.
Avrei pensato alle case di legno, anche per l’economicità e rapidità del cantiere.
Mi può consigliare qualcosa?
Avendo un terrazzo di un garage, che ha un lato coperto in muratura  con travi in calcestruzzo (ma in sismica antecedente a quella nuova varata a luglio 2011 ) ed un altro lato nella stessa situazione, volevo sapere se, scegliendo di costruire in legno e finendo di chiudere il terrazzo in un paio di stanze per un totale di 60 mq, potrei agganciarmi alla vecchia struttura (fatta in sismica di 20 anni fa)?

Le case prefabbricate a basso consumo energetico sono un eccellente sistema costruttivo per realizzare edifici isolati e duraturi, con un alto livello di comfort abitativo (termico, acustico, ambientale).
Dei molti vantaggi ho parlato a più riprese, ma non sempre esse rappresentano la scelta più idonea.
I piccoli interventi (come un piccolo fabbricato di soli 30 mq) si rivelano estremamente costosi se vengono richieste caratteristiche termo-acustiche di eccellenza, a causa del gravare dei costi fissi di produzione, trasporto e montaggio (per le casette da giardino rivolgersi altrove…).
Non a caso, la maggior parte dei costruttori di case prefabbricate limita la disponibilità a costruire dai 50-60 mq in su, rinunciando al contratto.
Peggio ancora va per piccole sopraelevazioni e ampliamenti, soprattutto in presenza di vincoli e preesistenze che limitano l’operatività di cantiere.
Le case in legno in opera risultano senz’altro più flessibili delle costruzioni prefabbricate in legno, che richiedono logistiche di cantiere pulite, risultando poco adattabili, con notevoli rischi per la qualità del montaggio nelle situazioni suddette.
Le aziende che assemblano direttamente sul cantiere la struttura appaiono generalmente più economiche dei grandi prefabbricatori per la realizzazione di piccoli edifici, mentre il rapporto tende ad invertirsi con il crescere delle dimensioni e della complessità dell’intervento.
Le case di legno a basso consumo sono una semplice alternativa ai sistemi tradizionali in muratura con notevoli pregi e vantaggi, ma vanno valutate caso per caso e non sempre offrono la soluzione costruttiva più idonea.

Leggi tutto

IL PREVENTIVO IMPOSSIBILE DI UNA EDIFICIO IN BIOEDILIZIA

IL PREVENTIVO DI UNA COSTRUZIONE IN LEGNO RICHEDE UN NOTEVOLE IMPEGNO E DELLE BASI DI CALCOLO CERTE.  

UN SEMPLICE SCHIZZO PERMETTE, AL MASSIMO, DI IPOTIZZARE UN RANGE DI PREZZI MOLTO APPROSSIMATIVO.

Sono a chiederle un approssimativo costo di una casa prefabbricata di circa 80 mq, con la possibilità di due bagni uno in camera.

Le allego lo schizzo della pianta che avevamo in mente, può farmi un preventivo di una casa di legno?

Quanto può costare una casa bifamiliare di circa 200 mq per piano da sviluppare su tre piani (uno interrato e due fuori terra) da realizzarsi in legno?

Qual'è il prezzo finale di una casa in legno?

Come ho ripetuto in molti post, il costo della costruzione fuori terra rappresenta la voce più importante, alla quale vanno sommati gli importi relativi alle spese tecniche, agli oneri comunali, alle fondazioni, nonché alle imposte ed alle varie spese che inevitabilmente dovremo sostenere (trasloco, notaio, mobili….).

Ognuno di questi fattori può variare moltissimo a parità di consistenza dell’immobile e va definito nel dettaglio.

Il costo di una platea di fondazione non è determinabile “un tot al mq”, poiché possono variare molto le caratteristiche in base alle scelte esecutive (aerata con igloo o semplice vespaio in ciottoli, soletta piena o a lastre o, ancora, in laterocemento…), alle caratteristiche di portanza del terreno, al dimensionamento strutturale in base ai carichi gravanti sulle fondazioni e, persino, alla zona sismica.

Lo stesso dicasi per gli oneri comunali.

Per i lotti già urbanizzati, va pagato il solo costo di costruzione, la cui determinazione unitaria (pur facendo riferimento ad una legge nazionale) può variare di molto da zona a zona (come gli eventuali oneri di urbanizzazione primaria e secondaria).

Ed ancora, le spese tecniche. 

La recente eliminazione dei minimi e massimi tariffari ha reso molto incerta la definizione delle parcelle professionali da parte dei tecnici, che possono variare molto tra un giovane geometra neodiplomato di provincia ed un affermato studio di progettazione di una grande città.

E’ evidente che il prezzo di una casa in legno può variare moltissimo e che non basta conoscerne la superficie coperta per stilare un preventivo.

A seconda del sistema costruttivo scelto (telaio, massiccio, lamellare), delle caratteristiche energetiche (tipo e spessore degli isolamenti, caratteristiche di vetri ed infissi, pacchetto di copertura….), del tipo di impianti e di finiture, del livello delle opere affidate alla ditta costruttrice (dal grezzo al chiavi in mano), del listino dell’azienda, delle caratteristiche del progetto, il prezzo di un edificio in legno può tranquillamente raddoppiare.

In questi casi, solitamente la mia timida obiezione viene ribattuta con un inquietante: “non ho grandi esigenze, mi interessa un livello di finitura medio….”.

Invito perciò il lettore a definire una più accurata bozza di progetto (possibilmente avvalendosi del supporto di un tecnico) e a contattare successivamente alcune aziende di case prefabbricate per definire una prima bozza di preventivo, da affinare successivamente, mettendo a punto un capitolato impiantistico e di finitura.

Leggi tutto

UNA PICCOLA COSTRUZIONE IN ROMANIA

I PREZZI DELLE CASE IN LEGNO VARIANO IN BASE ALLA TIPOLOGIA COSTRUTTIVA, ALLE CARATTERISTICHE DEL PROGETTO, ALLE DIMENSIONI, ALL’AZIENDA CHE REALIZZERA’ L’EDIFICIO.


Voglio realizzare una casa prefabbricata in legno e non ho idea il costo dell'opera.
Potresti a grandi linee dirmi quanto ci vuole per una casa con due camere cucina/salone bagno (non particolarmente grande, diciamo circa 60 70 mq) e se tutto ciò e' realizzabile ad esempio in Romania.

Risposte brevi.
Delle semplici indicazioni di massima non bastano per un preventivo.
Serve un progetto, con un capitolato impiantistico e di finitura.
I listini delle aziende di case in legno non sono sempre equiparabili tra loro.
Al costo della casa bisogna sommare la platea, le spese tecniche, gli oneri comunali e l’eventuale terreno (edificabile), se non è già presente.

Risposte articolate.
Ipotizzando una pianta semplice con un tetto a due o quattro falde per una costruzione monopiano con un bagno su platea, senza interrato, i prezzi per la porzione in legno variano da 1.200 a 1.800 €/mq, a seconda del capitolato e dell’azienda (mi riferisco alle sole case in legno a basso consumo energetico).
Difficile spendere meno di 90-100.000 €, a cui vanno sommati i costi di cui sopra riassumibili in 15.000 € circa per la platea di fondazione, 16-20.000 € per le spese tecniche, a cui vanno sommati gli oneri comunali (urbanizzazione primaria e secondaria, costo di costruzione) e il terreno, se dobbiamo acquistarlo, oltre a varie ed imprevisti, IVA e versamenti vari.

Questo ipotizzando che la costruzione venga realizzata nel nostro paese, in cui vige una normativa autorizzativa che impone un preciso iter procedurale.
Confesso che non conosco le leggi rumene e mi limito a supporre che i prezzi medi siano più bassi rispetto all’Italia, tanto per l’acquisto della costruzione in legno, quanto per la realizzazione delle fondazioni da parte di un’impresa locale.
Non escludo che il “pool” di tecnici sia più limitato nel numero rispetto a chi si deve occupare degli adempimenti in materia di sicurezza, impiantistica, certificazione energetica, statica delle costruzioni.
Anche gli aspetti fiscali e gli oneri da versare all’amministrazione locale dovrebbero essere semplificati ed alleggeriti, mentre il costo dei terreni è sicuramente inferiore ai prezzi medi dei lotti edificabili reperibili attualmente sul nostro territorio.
La Romania è un paese di notevoli tradizioni nel settore delle case in legno, grazie all’ampia disponibilità di questo materiale e, tuttavia, la maggior parte delle costruzioni in legno non si propone un risparmio di energia termica, ma mira ad un abbassamento dei costi, per cui gli edifici in legno risultano molto economici rispetto al laterizio ed il legno viene lasciato a vista, senza isolamento a cappotto di facciata.

Leggi tutto

UNA CASA IN LEGNO IN CAMPANIA

Ho intenzione di realizzare una casa in legno ad Avellino. Dispongo di un terreno e di un rudere che demolirò per ricostruire (avvalendomi del piano casa) con la stessa volumetria e sagoma per beneficiare degli incentivi previsti fino a luglio 2013.
Ho già contattato alcune ditte costruttrici di case in legno e dispongo di un progetto di una casa di 100mq da realizzare su un solo livello.
Il problema lo sto riscontrando con lo studio tecnico a cui mi sono rivolto.
Pur non avendo alcuna competenza in materia, mi chiede degli oneri che ritengo eccessivi per la realizzazione della platea, per la direzione dei lavori ecc.
Mi potrebbe indicare quali sono le spese tecniche ragionevoli in linea di massima da sostenere?

La presunta “mancanza di competenza” cosa significa?
Uno studio di progettazione deve fare riferimento ad un professionista abilitato nel settore delle costruzioni, sia esso architetto, geometra o ingegnere (in assoluto ordine alfabetico).
Semmai si tratta di una mancanza di esperienza specifica nel settore delle costruzioni in legno, che non necessariamente comporta delle problematiche per il cliente.
Le aziende di case prefabbricate forniscono tutto il supporto tecnico al progettista ed è più importante la capacità di calarsi nelle peculiarità dell’opera da realizzare che una vera e propria conoscenza della materia.
Se il progetto è esistente, suppongo che sia stato eseguito dallo stesso studio che dovrebbe occuparsi della direzione dei lavori.
In genere si dovrebbe fornire al cliente un preventivo delle prestazioni, sulla base del costo presunto della costruzione e delle caratteristiche tipologiche.
Nel caso non si trovasse un punto di intesa, la direzione dei lavori può essere svolta da un altro professionista che sia in grado di accontentare il cliente sotto il profilo economico e che fornisca le necessarie garanzie tecniche.
Per l’eventuale parcella non ritengo corretto verso i colleghi che sono stati coinvolti, soprattutto con l’eliminazione dei minimi e massimi tariffari, porre delle cifre a raffronto, che possono variare da zona a zona.

Mi saprebbe dire se nella mia zona ci sono dei tecnici esperti in materia?
Tenga presente che devo solo presentare una dia per ristrutturazione edilizia e non necessito del permesso per costruire.

Non conosco tecnici in zona, ma darei preferenza ad un bioarchitetto, non necessariamente più esoso rispetto ad altre categorie di professionisti.
Il fatto di presentare una DIA non cambia di molto l’impegno e, personalmente, non sposta di molto l’importo della parcella.

Secondo la sua esperienza è possibile realizzare il tutto entro la data di scadenza dei benefici fiscali?
Mi potrebbe consigliare qualche azienda che copre anche la mia zona?

Se la scadenza è luglio 2013 mi sembra senz’altro possibile, ma non attenderei troppo tempo, poiché i vari passaggi che intercorrono tra i primi preventivi richiesti alle ditte di case in legno ed il montaggio della costruzione sono numerosi e complessi, consumando parecchi mesi.
Non saprei consigliare dei nominativi in particolare, ma le consiglio di contattare direttamente varie aziende di case in legno, i cui nominativi sono reperibili facilmente sul web (qualche annuncio si può reperire anche nel mio blog).

Pensa che sia meglio la soluzione chiavi in mano o al grezzo avanzato?
In quest'ultimo caso ci sono delle indicazioni da tenere presenti nella redazione del contratto?

Il livello chiavi in mano è una sicurezza per il cliente, che affida i lavori ad un unico referente in grado di fornire un prezzo certo e di occuparsi direttamente del cantiere, senza sovrapposizioni con ditte esterne.
Molti costruttori di case di legno del nord Europa preferiscono fermarsi al grezzo o al livello impianti per le regioni del sud Italia, in quanto la grande distanza rende molto onerosa l’assistenza post vendita.

Leggi tutto

QUANDO LE FONDAZIONI SONO INCLUSE

I COSTRUTTORI DI CASE IN LEGNO REALIZZANO DIRETTAMENTE LA STRUTTURA DELL’EDIFICIO.
UN “CHIAVI IN MANO” COMPRENSIVO DI PROGETTAZIONE, FONDAZIONI, IMPIANTI E FINITURE E’ TALVOLTA POSSIBILE, A PATTO DI SAPERE CHE VENGONO PROPOSTE TECNICI ED AZIENDE COLLEGATE O IN SUBAPPALTO.

Buon giorno Architetto, leggo quotidianamente il suo Blog.
Le scrivo dall'Emilia, esattamente da San Felice sul Panaro in provincia di Modena.
Stiamo valutando la possibilità di costruire un'abitazione in legno e avrei un paio di domande.
Abbiamo sentito alcuni costruttori di case prefabbricate ed alcuni includono il costo delle fondazioni nell'offerta.
Quanto può costare una fondazione per un'abitazione di circa 130 mq? 

Affidarsi ad un referente unico è sicuramente una buona soluzione, limitando il numero dei soggetti coinvolti nel lavoro.
Di prassi, la ditta di case in legno non realizza la platea di fondazione e non si occupa direttamente degli aspetti tecnici (progetto, direzione lavori,…) che in Italia vanno affidati a professionisti abilitati e regolarmente iscritti al proprio albo di appartenenza. 
L’eventuale formula “platea inclusa” si limita ad affidare in subappalto la realizzazione delle fondazioni ad un’impresa di costruzioni.
Un rapporto continuativo con l’azienda di case in legno può sottintendere una discreta esperienza con queste costruzioni, limitando il rischio di incomprensioni ed esecuzioni non conformi.
Lo svantaggio è soprattutto l’impossibilità di controllare i relativi costi, non essendoci una vera e propria “gara” tra 2 o più imprese.
Se il costruttore non è della zona possono incidere parecchio le spese per il vitto e l’alloggio degli operai, oltre ai costi di trasporto del materiale.
La determinazione del prezzo richiesta dal lettore dipende dalle proprietà geologiche del terreno, dai carichi gravanti sulle fondazioni, dalle caratteristiche tecniche della platea, dalla zona sismica di appartenenza, dai prezzi unitari della manodopera e dei materiali da costruzione della zona.
Vanno inoltre calcolati i costi per gli allacciamenti, le recinzioni, gli accessi, i marciapiedi e le sistemazioni esterne.
Appare evidente che non è possibile ipotizzare alcun prezzo, senza avere definito nel dettaglio un computo metrico esecutivo dei lavori.

Leggi tutto

BUDGET PER LE CASE IN LEGNO

Abito attualmente a Riva del Garda, ma tra due mesi mi trasferirò in Toscana.
Nei giorni scorsi ho visionato alcune abitazioni in vendita ma piuttosto che spendere 400-500.00 € per una villetta unifamiliare tradizionale stavo pensando di acquistare un terreno e investire in una casa in legno.
Secondo lei, data la mia disponibilità di 300.000 € circa totali per casa terreno, oneri accessori, tenuto presente che un terreno di 500mq dovrebbe costare 130.000 €, oneri urbanizzazione inclusi, i rimanenti potrebbero essere sufficienti per realizzare una villetta unifamiliare di 140mq circa?
Progetto credo semplice, con metratura standard, all'esterno una copertura semplice per cenare all'esterno.
Possibilmente garage con cantina collegata all'appartamento o tettoia esterna per le macchine.
Così indicativamente, potrebbe essere fattibile a grandi linee? Mi pare di capire che il prezzo al mq in genere dovrebbe essere sui 1400-1500 €/mq.
Non ho idea però dei costi aggiuntivi, di progettazione, oneri, tasse, ecc.
Sono completamente ignorante per quanto riguarda le tecniche costruttive, materiali.
Prima di avventurarmi nella jungla di ditte di case prefabbricate, volevo avere un idea di massima se questo progetto potrebbe realizzarsi con questo budget oppure posso lasciar perdere fin dall'inizio.
Intanto per informarmi un po' meglio ho ordinato il suo libro.   
     
Ho scritto vari articoli relativi ai costi delle case in legno.
Le voci di spesa da sommare per determinare il prezzo effettivo della costruzioni sono:
-      Terreno
-      Casa in legno chiavi in mano
-      Platea e opere esterne
-      Costi tecnici
-      Oneri comunali

Ricordiamo di considerare tutti i prezzi ivati, comprese eventuali imposte e provvigioni (se il terreno viene acquistato tramite un’agenzia immobiliare, ad esempio).
L’IVA gravante sui terreni edificabili non è agevolata, come per la prima casa ed andranno considerate le spese per il rogito notarile.
Supponendo che il lettore abbia calcolato ogni onere all’interno dei 130.000 €, restano 170.000 € per le voci restanti.
Il primo consiglio è di scegliere una casa in legno a catalogo su due piani d 70 mq di superficie coperta.
Molte aziende di case prefabbricate offrono eccellenti soluzioni abitative estremamente ottimizzate sotto il profilo costi – funzionalità - prestazioni energetiche - architettura.
Limitando il contratto ad un livello “impianti” e completando le finiture per conto proprio è possibile risparmiare ancora qualcosa.
Un prezzo finale di 160.000 € iva compresa è sicuramente possibile.
Rivolgendoci alle aziende più economiche, possiamo ipotizzare di abbassare di altri 5-10.000 €.
Restano 15-20.000 € per la platea e le opere esterne.
Se il terreno è già urbanizzato, andrà pagato al Comune il solo costo di costruzione, il cui importo varia tra 3 e 10.000 € (ipotizziamo di versare 5.000 €).
Restano le parcelle dei i tecnici, che per una casa a catalogo possono aggirarsi intorno a 15.000 € circa.
Si arriva pertanto (senza considerare imprevisti, costi per affitti e traslochi) a circa 320.000 € per l’intera operazione, una cifra non troppo lontana da quella di partenza.

Leggi tutto

L’AUMENTO PREZZI DELLE COSTRUZIONI IN LEGNO

IN MOLTI ARTICOLI SI POSSONO TROVARE ALCUNE INDICAZIONI RELATIVE AI PREZZI PRATICATI DAI COSTRUTTORI DI EDIFICI IN LEGNO.
PUR CONFERMANDO L’ATTUALITA’ DELLE TEMATICHE TRATTATE, VA EVIDENZIATO UN GENERALE AUMENTO DEI COSTI, CHE RENDE NECESSARIA QUALCHE PRECISAZIONE.

I costi delle materie prime sono aumentati notevolmente negli ultimi anni.
I prezzi unitari di legno, ma anche di cemento, acciaio e rame hanno risentito fortemente dell’andamento dei mercati e del petrolio.
Costruire in edilizia tradizionale è più costoso rispetto ad un paio di anni fa, con incrementi vicini al 10%, proprio a causa del maggiore impatto dei materiali utilizzati per eseguire le strutture.
Le case prefabbricate utilizzano il legno per la realizzazione delle pareti interne ed esterne, per i solai e la copertura, gran parte degli isolamenti (fibra di legno) gli infissi esterni, i serramenti interni e molte finiture (pavimenti e battiscopa).
Il legname da costruzione al metro cubo costa mediamente il 10% in più rispetto a due anni fa, così come sono cresciuti i costi per i trasporti, a causa dell’aumento del gasolio per autotrazione.
I listini prezzi dei costruttori di case in legno relativi al “chiavi in mano” sono mediamente aumentati del 10%, al pari dell’edilizia tradizionale, passando da 1.300-1.500 €/mq a 1.450-1.650 €/mq.
In tempi di crisi economica non è certo una buona notizia, imponendo una grande attenzione nella determinazione del progetto (forma, dimensione, scelte tecniche).

Come ribadito spesso, un progetto correttamente concepito per il legno può abbassare di molto la spesa, soprattutto se indirizzato verso un capitolato standard e scelte intelligenti, dimensionando l’impiantistica sull’effettivo fabbisogno termico.

Risparmiare è possibile, senza sacrificare la qualità costruttiva e l’efficienza energetica dell’edificio, magari optando per un livello di finitura inferiore al chiavi in mano, compreso di impiantistica elettrica ed idrotermosanitaria.
Realizzando le finiture per conto proprio è possibile risparmiare parecchio, in quanto i costruttori di case in legno applicano un inevitabile guadagno di impresa su queste voci.
Gran parte delle case prefabbricate realizzate nel nostro territorio potrebbero costare meno se si comprendesse che gli edifici in legno richiedono un approccio differente dalle costruzioni in muratura, tanto per le caratteristiche del materiale, quanto per le diverse prestazioni energetiche dell’involucro.
Se si opta per un importante produttore di case prefabbricate, si deve accettare qualche vincolo dovuto al processo di realizzazione industriale che limita le possibilità di personalizzazione dell’edificio, a fronte di un elevato standard qualitativo.
Come progettista, ritengo sia indispensabile iniziare con un’adeguata programmazione, ponendo l’obiettivo di rientrare in un determinato budget di spesa e fissando dei “paletti” su cui impostare il progetto vero e proprio.
Devono essere computate tutte le spese, oltre all’acquisto della costruzione vera e propria.
Può risultare utile effettuare una pre-selezione delle aziende e dei sistemi strutturali, per limitare al massimo l’adattamento e rientrare negli standard costruttivi. 
Se il cliente predilige l’x-lam al telaio, tale aspetto dovrebbe incidere sulle scelte progettuali,  così come una casa in legno originariamente ideata per la muratura risulterà un inevitabile compromesso e costerà molto di più.

Leggi tutto