VILLE PREFABBRICATE E BUROCRAZIA EDILIZIA

LE CASE PREFABBRICATE CONSENTONO DI COSTRUIRE LA VOSTRA ABITAZIONE IN POCHI MESI, IN TEMPI CERTI ED A COSTI BLOCCATI. O NO?

Ve l’ho raccontato in tutti i modi.
Dunque perché non dovrebbe essere così?
La realtà è che siamo in Italia.
Amo il mio paese e mi indigno quando sento spargere fango sugli Italiani, mi irritano i luoghi comuni e non sopporto i giudizi superficiali.
Ma quanto a carico di burocrazia, non ci batte davvero nessuno.
Se le ditte di case prefabbricate sono effettivamente in grado di realizzare la nostra abitazione in pochi mesi, vi è un inquietante “prima” di cui mi sento in dovere di parlare.
Anche chi ha già avuto esperienze con le costruzioni tradizionali, non necessariamente è al riparo da mal di testa e arrabbiature.
Negli ultimi anni, ottenere il rilascio del permesso a costruire, anche per una semplice abitazione, appare sempre più problematico, costituendo un enigma di difficile comprensione, proprio per l’apparente semplicità della pratica edilizia.
La semplificazione normativa, troppo spesso invocata da ogni parte (politici, associazioni, professionisti) resta un’utopia.
Non contesto la ragion d’essere delle leggi che disciplinano il settore (si pensi alla giusta regolamentazione in tema di sicurezza sui cantieri), ma gli effetti che producono spesso prevaricano le buone intenzioni originarie e costituiscono un fardello ingiustificato.
Commissioni edilizie paesaggistiche, cui segue il parere della soprintendenza ai beni ambientali ed infine l’istruttoria comunale vera e propria, con tempi non molto distanti da quelli biblici della giustizia italiana.
Una mole di documenti davvero impressionante da presentare, oltre al progetto vero e proprio (indagine geologica-geotecnica, statica e strutture, progetto degli impianti, eliminazione delle barriere architettoniche, certificazioni energetiche, piano di sicurezza, valutazione acustica….) con richieste sempre più complesse ed onerose di anno in anno (render 3D, progetto delle linee vita e libretto di manutenzione del fabbricato, piano del colore….).
Non si mette chiaramente in discussione l’utilità di una progettazione consapevole per ogni aspetto dell’edificio, ma gli effetti pratici, in particolare sulla tempistica, che tale carico di burocrazia comporta sulla pratica, anche per la presentazione di un semplice edificio residenziale.
Uno dei principali motivi della scarsa diffusione delle case in legno prefabbricate a catalogo è proprio l’estrema difficoltà nel farsi approvare il progetto senza sostanziali modifiche da parte delle amministrazioni comunali.
Una casa a catalogo modificata subirà notevoli rincari da parte del costruttore, a causa della riprogettazione, perdendo i benefici economici dovuti alla scelta di un modello standard.
Soluzioni? Poche o nessuna, purtroppo.
Ma è preferibile essere consci delle difficoltà e non farsi troppe illusioni.

Ci si può consolare pensando che, con le costruzioni tradizionali in laterocemento, la situazione è anche peggiore, dato che ai lunghi tempi per l’approvazione del progetto si vanno a sommare quelli, altrettanto estenuanti per l’esecuzione dei lavori.

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PILLOLE – CLASSE A

Vorrei avere un suo consiglio per la realizzazione della mia futura casa in prefabbricata in classe A.
Ho visionato alcuni impianti a pavimento elettrici e, a sentire i venditori, sono l'ideale per le case in classe A con integrato un impianto FV.
Sono realmente convenienti rispetto alla classica pompa di calore aria/acqua con riscaldamento a pavimento o sono le solite bufale che girano in questo mercato non del tutto conosciuto?

Ho scritto un articolo specifico sui pavimenti radianti elettrici.
Per le abitazioni isolate come le case prefabbricate si tratta di una soluzione che può essere interessante, a patto di conoscerne i pro ed i contro.
Si tratta in effetti di un impianto dal rendimento energetico non certo entusiasmante, ma i bassi costi di acquisto e posa rispetto ad altre soluzioni impiantistiche, in abbinamento al fotovoltaico, rendono i pavimenti elettrici una buona alternativa ai sistemi di riscaldamento ad acqua più diffusi.
Sicuramente molti dati che si trovano nei siti dei produttori appaiono piuttosto ottimistici (non li definirei una bufala, ma certamente sono poco realistici).
Si tratta di una alternativa impiantistica comunque da escludere a priori per edifici disperdenti o qualora vi siano grosse richieste di energia termica (uffici, alberghi, impianti centralizzati).

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L'IMPORTANZA DEL COLORE DELLA FACCIATA

LA SCELTA DEL COLORE DELL’ABITAZIONE APPARE UN ASPETTO POCO SIGNIFICATIVO RISPETTO AI TEMI DEL RISPARMIO ENERGETICO E DELLA BIOCLIMATICA.

La tinteggiatura di un fabbricato può costituire comunque una questione da non sottovalutare, soprattutto se vogliamo ottenere un comportamento dell’involucro edilizio efficiente termicamente.

Intuitivamente i colori chiari assorbono poca radiazione solare, al contrario di quelli più scuri.

Un corpo bianco respinge le radiazioni di tutti i colori, mentre uno nero assorbe tutta la radiazione luminosa.
L’effetto pratico è che i colori scuri tendono a riscaldarsi maggiormente di quelli chiari in quanto assorbono l’energia del sole contenente calore.

Questo tipico comportamento dei colori fa parte dell’esperienza quotidiana e può essere riapplicato con profitto nella selezione del colore più appropriato rispetto alle specifiche condizioni climatiche del luogo.
Nella fascia mediterranea, in particolare nei paesi caratterizzati da clima caldo come la Grecia o nel Nord Africa, le abitazioni vengono tradizionalmente tinteggiate con colori chiari, in particolare il bianco.

Il bianco puro infatti riflette tutte le radiazioni luminose, respingendo l’energia e il calore di tutta la gamma cromatica. 
Le abitazioni bianche si mantengono più fresche, a parità di isolamento termico, di quelle tinteggiate in colori scuri, ma, ovviamente, sono meno in grado di assorbire passivamente l’energia del sole durante la stagione invernale.

Nelle case prefabbricate i colori scuri andrebbero evitati in ogni caso, affidando eventualmente alle vetrate rivolte a sud (opportunamente schermate durante l’estate) la funzione di captare l’energia solare nella stagione fredda.

L’eventuale beneficio ottenibile durante i mesi freddi potrebbe costituire un problema serio durante l’estate, costringendo all’installazione di sistemi di condizionamento energivori, del tutto incoerenti con i principi ecologici delle case in legno.

Nell’esperienza delle case passive si fa spesso uso di colori scuri e non sono rare le abitazioni tinteggiate persino di colore nero.

Si tratta chiaramente di casi limite in cui il raffrescamento passivo dell’edificio è comunque tenuto sotto controllo con sofisticati sistemi di ricircolo naturale come le cosiddette “torri del vento”.

Tale approccio appare tuttavia poco indicato rispetto alle semplici abitazioni che vengono richieste normalmente dal cliente delle case prefabbricate in legno.

Nel nostro paese la sollecitazione termica del colore, intesa come l’azione degradante dell’irradiazione solare sull’intonaco dell’edificio non trova un preciso riferimento normativo.

La scelta della tinta è per lo più un aspetto soggettivo, legato a semplici ragioni estetiche o, al massimo, di inserimento urbano e quasi mai riferita all’aspetto termico.

E’ possibile calcolare un preciso indice di riflessione per una superficie di facciata riferito al singolo colore, in una gamma che va dal bianco (valore 100, massima riflessione) al nero (valore 0, massimo assorbimento).

I valori più alti, intuitivamente, si riferiscono ai colori chiari.

Senza entrare troppo nel dettaglio, è possibile rapportare la temperatura dell’aria esterna con la temperatura di colore della superficie dell’edificio, stabilendo quali colori risultano più appropriati in relazione alle specifiche condizioni climatiche ed alle caratteristiche della facciata.

Chiaramente al cliente delle case prefabbricate importa soprattutto capire quale gamma di tinte possa essere più indicata per la finitura della propria abitazione.

Si deve tenere conto che le case in legno sono presentano all’esterno quasi sempre uno strato di isolamento a cappotto finito ad intonaco con una granulometria di tipo medio-fine (2-3 mm), che tende per sua natura a limitare le riflessioni.

Il consiglio è certamente quello di evitare colori scuri e di indirizzare la scelta verso le tinte chiare naturali, anche nella scelta del colore esterno dei serramenti.

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COSTRUZIONI PREFABBRICATE, FENOMENO DI NICCHIA?

LE CASE PREFABBRICATE NON STANNO SFONDANDO SUL MERCATO, COME FORSE CI SI POTEVA ASPETTARE QUALCHE ANNO FA.
LA CRISI ECONOMICA COSTITUISCE UN PESANTE FARDELLO PER IL SETTORE E, NON A CASO, I COSTRUTTORI TRADIZIONALI NE STANNO FACENDO LE SPESE.

Ripubblico un commento ad un uno dei tanti articoli di questo blog, che contiene a mio avviso dei passaggi molto lucidi, che condivido per gran parte e che mi ha fornito gli spunti per una riflessione sul futuro delle case in legno in Italia.

Vorrei tentare un'analisi del mercato delle case prefabbricate che mi sembra, in Italia, presenti delle incongruenze, e sarò felice se Lei la giudicherà sbagliata (in ogni caso non vuole essere polemica).
La tipologia della casa prefabbricata in legno, tanto concettualmente quanto strutturalmente, mi sembra destinata ad una classe (orribile espressione, ne convengo) MEDIA, culturalmente responsabile e consapevole.
Mi spiego meglio: se gli altri utenti di questo blog mi somigliano almeno un pò, forse sono impiegati o liberi professionisti che magari comperano attraverso un GAS, forse utilizzano detersivi biologici, evitano di acquistare imballi, etc.
Molti, come da Lei descritto, si rivolgono a ditte dell'est o locali che non sempre offrono garanzie adeguate, per realizzare la propria casa; alcuni fanno delle piccole rinunce; altri rinunciano del tutto.
Alla fine chi può portare a termine il progetto, sono persone alle quali, per esempio, una casa a catalogo va decisamente stretta.
Sull'altro fronte le aziende produttrici mitteleuropee hanno conquistato il mercato italiano, ma non fanno molto per "correggerlo" (per esempio mi risulta che solo una si faccia pubblicità per radio); anzi, sembra che si siano adeguate ad esso, puntando sempre più sul design o qualche volta facendo firmare i propri progetti ad architetti di chiara fama, insomma rivolgendosi ad un pubblico sempre più esclusivo.
Poichè banche ed istituzioni potrebbero cambiare atteggiamento solo di fronte ad un sensibile aumento delle richieste da parte del mercato, stando così le cose, temo che nè il suo bellissimo blog, nè la ricostruzione post terremoto possa produrre questo effetto.

Il mio blog può solo dare una mano a chi è già interessato alle case prefabbricate, ma difficilmente sarà in grado di “muovere il mercato”.
Al massimo potrà convincere qualche indeciso, ma non ho certo la pretesa di modificare il trend delle vendite di case in legno.
Detto questo, sono convinto che la situazione sia in progressivo cambiamento e che i grossi costruttori di case prefabbricate stiano imparando a conoscere le caratteristiche del mercato delle abitazioni in Italia. 
E’ possibile che trascorrano alcuni anni, ma vi sarà un inevitabile adeguamento delle strategie commerciali, una maggiore attenzione alle esigenze estetico-funzionali del potenziale acquirente italiano.
E’ una tendenza in parte già in atto.
In Germania le ditte di case prefabbricate si rivolgono ad un target economico medio-basso, coppie giovani con una discreta base culturale e una sufficiente conoscenza dei mezzi di informazione e comunicazione.
La mia esperienza mi dice che l’identikit del cliente italiano di case in legno medio non se ne discosta molto, ma possiede una maggiore disponibilità economica, una preparazione superiore ed una notevole sensibilità nei confronti delle tematiche ambientali.
Il problema, semmai, è che manca un vero e proprio canale di comunicazione con le amministrazioni, con le banche e, soprattutto, con i professionisti del settore.
I tecnici, le imprese, le immobiliari, sono di fatto messi da parte dal dialogo. In Italia si tratta di soggetti molto forti, da cui è difficile prescindere (al contrario di quanto accade in Germania).
Il rischio è che possano costituire persino degli ostacoli alla penetrazione delle case prefabbricate all’interno del settore delle costruzioni.
Concludo con un esempio banale.
Il committente che non conosca le case in legno (e sono la maggior parte) potrebbe essere invogliato ad interessarsene, qualora fosse proprio il tecnico a proporre questa alternativa costruttiva e ad informarlo dei vantaggi.
Se i progettisti vengono esclusi dalle aziende, difficilmente si potrà ampliare la base di potenziali clienti, limitando l’incremento delle case prefabbricate a poche decine di montaggi in più all’anno.

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LA DOTAZIONE STANDARD DELLE CASE PREFABBRICATE IN LEGNO

IL PREVENTIVO, SOPRATTUTTO SE SI TRATTA DI UN PROGETTO PERSONALIZZATO, È UNA FASE MOLTO DELICATA E NON SEMPRE IL CLIENTE È IN GRADO DI VALUTARE A FONDO L’EFFETTIVO PESO ECONOMICO DI ALCUNE SCELTE COSTRUTTIVE.
OGNI ABITAZIONE È UNICA E VA COSTRUITA COME UN VESTITO DI SARTORIA, CON CARATTERISTICHE ESCLUSIVE E ADATTATA ALLE NOSTRE ESIGENZE INDIVIDUALI.

L’unicità può però presentarci un conto salato, soprattutto se non abbiamo ben presenti alcune peculiarità costruttive delle case prefabbricate.
Quando ci affidiamo ad un’impresa tradizionale, solitamente le scelte tecniche vengono discusse tra impresario ed architetto, senza troppo coinvolgere il cliente negli aspetti costruttivi.
Quest’ultimo comincerà ad occuparsi direttamente della propria abitazione quando si tratterà di scegliere le finiture o al massimo gli impianti.
Solitamente poi gli aspetti realizzativi (strutture, isolamenti) sono soggetti ad oscillazioni di prezzo importanti e, se il cliente deve fare i conti con il budget, spesso magro e vincolato ad un mutuo, impresa e tecnico hanno tutto l’interesse ad assicurarsi un silente margine di manovra.
Come sempre, si sceglie di spendere il meno possibile proprio laddove potremmo assicurarci i maggiori benefici energetici e di confort, con lo scopo di migliorare il fondamentale capitolato di finitura, facendo inconsapevolmente un grande favore all’impresa.
Le case prefabbricate non consentono questa beata ignoranza. Tutte le ditte di case in legno “serie” (e ribadisco “serie”, non aggiungo altro), permettono al cliente di conoscere le opzioni costruttive relative al “grezzo”, ovvero alla composizione del sandwitch delle pareti, ai materiali impiegati, alla scelta dei serramenti, degli isolamenti, degli impianti, partendo da una dotazione standard minima.
Il livello base delle case prefabbricate è solitamente già molto alto e risulta sufficiente per raggiungere elevati livelli di risparmio, grande efficienza energetica e benessere.
Il tutto con un rapporto costo-beneficio ottimale.
Modifiche all’equipaggiamento standard delle case in legno comportano spesso sovrapprezzi non sempre giustificabili con effettivi miglioramenti realmente percepibili dal cliente.
Faccio qualche esempio al proposito.
Aumentare lo spessore di una parete esterna comporta (oltre al maggiore ingombro volumetrico) incrementi di isolamento che andranno ad incidere sulla bolletta solo marginalmente, a fronte di un costo ben più alto.
Se le finestre vengono già fornite di avvolgibili, il loro scorporo comporterà una minima detrazione e l’installazione di persiane fuori standard implicherà un extra-costo notevole.
Alcune ditte di case prefabbricate inseriscono già una canna fumaria o una scala di collegamento tra il piano terra e il piano superiore, mentre altre le fanno pagare a parte.
In un’abitazione tradizionale i serramenti sono … finestre.
Nelle case prefabbricate l’importanza energetica di questi elementi risulta fondamentale per assicurare alti livelli di isolamento; si tratta di elementi con soluzioni tecniche spesso sofisticate relativamente alla sicurezza ed alla manutenzione (legno all’interno, alluminio all’esterno), con vetri a bassa trasmittanza e materiali di qualità. Anche in questo caso migliorie e sovrapprezzi non appaiono sensati.
Quasi tutte le ditte di "case prefabbricate" eseguono la finitura interna di pareti e soffitti a cartongesso (stuccato e verniciato).
E’ possibile ovviamente applicare uno strato di intonaco o rasatura, o lasciare la struttura lignea del solaio e del tetto a vista, ma prepariamoci a pagare parecchio per queste scelte estetiche.
Ricordiamo che il legno a vista è molto “caldo”, ma tende ad assorbire la luce rispetto al bianco riflettente di un soffitto in cartongesso semplicemente tinteggiato e complessivamente ha un aspetto “rustico” non sempre consapevolmente auspicato.
Le pareti esterne delle case prefabbricate vengono quasi sempre tinteggiate di colore bianco, senza sovrapprezzo. L’applicazione di un intonaco esterno di spessore maggiorato e colorato viene eseguito successivamente in opera, anche in questo caso con maggiorazioni non trascurabili.
La dotazione standard delle case in legno rappresenta spesso il miglior rapporto qualità prezzo possibile ed è sicuramente ottimale per le nostre esigenze abitative.
Facciamoci fare un preventivo che incorpori le soluzioni di base delle case prefabbricate ed eventualmente richiediamo eventuali varianti come opzione. Otterremo un risparmio evidente senza rinunciare al massimo dell’efficienza energetica della nostra futura casa.

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PILLOLE – ANNESSO

Stavo leggendo il suo interessantissimo blog, in quanto avendo un terreno, avrei intenzione di costruire la casa in legno.
Le premetto che il terreno è 1500 metri quadri e volevo costruire un piano interrato (circa 200 metri quadrati) per ricavarne un garage per 2 auto, un rustico, una cantina ed un angolo per la lavanderia. 
Poi sopra, vorrei appoggiarci la casa vera e propria di legno.
Ho visto che Lei sconsiglia a chi ha un grande terreno di scavare sotto (ed in parte sono d'accordo, perchè non si sanno mai i costi a cui si và incontro) suggerendo la costruzione di un annesso di fianco all'abitazione.
Avendo idea di progettare una casa di circa 150/160 metri, dovrei fare un'altra "casetta" di fianco che per soddisfare le mie esigenze dovrà essere di circa 100 metri quadrati.
A questo punto mi chiedo se ne vale la pena? 
Quanto dovrei pagare di oneri?

Ricordo bene quanto scritto, ma non ne farei una regola assoluta e generale per le case prefabbricate.
Potendo, meglio evitare gli interrati, ma dipende anche dal progetto e da una serie di fattori che sono specifici del singolo intervento.
Vanno valutati tutti i pro e i contro, compresi quelli da lei accennati.
La scelta finale spetta a voi, con l’assistenza del vostro progettista.
Le grandezze a cui lei accenna sono comunque importanti e può essere sensato anche realizzare un piano interrato, evitando un annesso di dimensioni eccessive con un impatto sproporzionato nel contesto dell’opera.

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