COSTRUZIONI IN LEGNO AUTOSUFFICIENTI

È POSSIBILE ELIMINARE LA TRADIZIONALE CALDAIA DALLE CASE PREFABBRICATE IN LEGNO? E’ UNA DOMANDA CHE MI VIENE POSTA SPESSO.

E’ POSSIBILE REALIZZARE UN’ABITAZIONE DEL TUTTO INDIPENDENTE DAI SERVIZI DI FORNITURA DEL GAS E DELL’ELETTRICITÀ? IN VIA TEORICA, OVVIAMENTE, SI.

TUTTAVIA IL MITO DELL’ABITAZIONE AUTOSUFFICIENTE VA UN PO’ RIDIMENSIONATO.

Qual è il duplice scopo da perseguire?

Realizzare un’abitazione ecologica che grazie ad un corretto isolamento riduca le emissioni e contenga i costi energetici.

Rispetto all’edilizia corrente si tratta evidentemente di un grandissimo risultato.

Se potessimo agire su grande scala, i benefici ambientali ed economici sarebbero impressionanti con effetti immediati sull’intero ecosistema, proprio per il peso del settore dell’edilizia sul clima e sugli stessi mercati finanziari.
Rispetto ad una casa tradizionale poco efficiente i consumi delle case prefabbricate possono essere inferiori sino al 60-70%, senza accorgimenti particolari. 
Un’impiantistica basata su un intelligente utilizzo di energie rinnovabili può portare questo risultato al 80-90%. E’ necessario spingersi oltre e a che prezzo?
Una casa in grado di non consumare energia si definisce passiva. Questo risultato si raggiunge solamente con l’involucro, senza l’ausilio di impianti (solari o a biomasse), ma grazie all’alto isolamento e agli apporti del sole durante la stagione invernale. Le case passive però richiedono una progettazione basata su soluzioni tecniche che possono risultare scomode per le esigenze di una normale famiglia, come la disposizione a corte degli ambienti attorno ad una serra vetrata capace di funzionare da serbatoio di calore durante i mesi freddi (da aprire durante la stagione estiva) e altri accorgimenti spesso vincolanti.
Una corretta progettazione che tenga conto dell’orientamento e di un utilizzo ottimale del calore del sole può migliorare efficacemente il rendimento energetico dell’involucro edilizio, senza stravolgere le esigenze distributive dei vari ambienti interni.
Nella scelta della dotazione impiantistica si dovrà tenere conto necessariamente dei diversi tempi di ammortamento dei costi tra un solare termico, una caldaia a pellets o un impianto eolico o geotermico.

Il rientro negli investimenti è spesso lungo e non sempre l’acquisto risulta conveniente, soprattutto nel caso di un iper-dimensionamento degli stessi o nella sovrapposizione delle funzioni energetiche, dovuto quasi sempre all’eccesso di entusiasmo da parte del cliente.
Le alternative sul mercato sono moltissime e andranno attentamente ponderate in base allo stile di vita del nucleo abitativo, quotidiano e stagionale, sull’ubicazione geografica, le caratteristiche morfologiche del terreno, l’eventuale disponibilità di legname da combustione.

Un corretto dimensionamento impiantistico non dovrebbe in ogni caso essere valutato perseguendo il miraggio di un’autosufficienza energetica, pur in presenza di un’abitazione termicamente efficiente. 

Si deve necessariamente tenere conto della variabilità delle condizioni energetiche, soprattutto se ci affidiamo al sole come fonte principale. Giornate di grande freddo o di nebbie persistenti sono sempre possibili per molti mesi, limitando fortemente la produzione di energia (elettrica o termica) dei pannelli solari. Vi è dunque la necessità di sopperire ai cali di produzione o alla richiesta di picchi di energia, integrando le fonti rinnovabili che abbiamo per l’impiantistica principale con opportuni ausili secondari. Il contributo di questi impianti di supporto può essere sporadico e limitato appunto a condizioni di punta momentanee.
Il loro utilizzo mirato a situazioni eccezionali ne suggerisce un minimo investimento economico. Ecco perché la scelta più intelligente per le case prefabbricate è spesso la dotazione di una piccola caldaia a gas (meglio se a condensazione, vista le attuali minime differenze di prezzo) in grado di funzionare solo quando risulta strettamente necessario il suo contributo energetico. Le bollette di luce e gas saranno sempre leggere, mentre la loro radicale eliminazione risulterà possibile solo a fronte di investimenti economici impegnativi, in ogni caso superiori al beneficio ottenuto e quasi mai realmente giustificabili.
Ricordiamoci che l’acquisto delle case prefabbricate in legno riduce a priori drasticamente i consumi, mentre i produttori di questi impianti hanno tutto l’interesse a venderci i loro prodotti, così come i tecnici e gli impiantisti interpellati spingeranno molto per convincerci al loro acquisto.
Puntiamo dunque al massimo dell’efficienza, tenendo presente che si tratta di un investimento mirato ad un ritorno, sia ecologico che economico. Si tratta di individuare la migliore combinazione possibile tenendo conto di fattori estremamente individuali, che possono risultare del tutto errati per un’altra famiglia o in un altro contesto.

Con le case prefabbricate, non esiste mai una ricetta assoluta da applicare indistintamente in tutte le situazioni.
Il bravo tecnico dovrebbe supportarvi in questa scelta imparzialmente, senza interessi personali di sorta, indirizzandovi ad assemblare una sintesi energeticamente efficiente tra impianti tra loro compiutamente complementari.

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CASE PREFABBRICATE E SICUREZZA SUI CANTIERI

LE CASE PREFABBRICATE IN LEGNO PREVEDONO TEMPI COSTRUTTIVI ASSAI RIDOTTI, PARI AD UN TERZO RISPETTO AI CANTIERI TRADIZIONALI.
IL SEGRETO RISIEDE NELLA PREFABBRICAZIONE DELLE STRUTTURE E NEL MONTAGGIO A SECCO IN POCHI GIORNI.

Occupandomi di sicurezza negli ambienti di lavoro, noto con disappunto che in molte foto del montaggio di case prefabbricate i lavoratori non sembrano protetti dal rischio di caduta dall'alto. Nell'edilizia tradizionale, il ponteggio (a regola d'arte) riduce questo rischio. Ma nel montaggio di case prefabbricate, in quando non si ritiene sensato installare un ponteggio per "qualche giorno" e di linee vita non ne parliamo..., qual'è la misura utilizzata per evitare che un lavoratore venga giù come una pera??
Una banalissima villetta monopiano è già a "rischio"....
Spero di sbagliarmi, spero che in quella foto semplicemente non si vedano le misure adottate...spero che nessuno si nasconda dietro la scusa che "è un lavoro di un attimo"... quando basta un attimo per morire.
Mi occupo di sicurezza, nello specifico di vigilanza, sono quella che "rompe" quando va nei cantieri... Ci si mette anima e corpo in questa professione, quasi una missione, perchè non si può e non si deve morire per lavoro.
E poi con enorme amarezza il sabato e la domenica i cantieri brullicano di "equilibrismi" vari, consci del fatto che gli SPISAL (o le UOPSAL o come volete chiamarli) non sono in servizio, meno consci del fatto che è in gioco la loro vita.

In un cantiere le fasi lavorative che sottopongono ai rischi maggiori i lavoratori sono quelli che presentano il pericolo di cadute dall’alto.

La normativa in vigore in tema di sicurezza nelle costruzioni identifica questo rischio specifico a partire da un dislivello di 2 metri tra il piano di lavoro e quello di caduta.

Le attività soggette a protezione sono numerose e riguardano in particolare gli scavi, le strutture in elevazione (dal montaggio sino alla manutenzione delle facciate), le coperture, le scale.

Nello specifico, i cantieri delle case prefabbricate limitano i rischi, in quanto la tempistica viene compressa in pochi giorni.

In una costruzione tradizionale la realizzazione della struttura comporta tempi lunghi anche per un semplice villino unifamiliare, mentre alcune ditte di case in legno riescono a concludere il grezzo in uno, due giorni appena.

Il prolungamento nel tempo delle suddette condizioni di rischio aumenta inevitabilmente le probabilità dell’evento infortunio; questo non deve tuttavia in nessun modo indurre a sottovalutare i pericoli che le operazioni di montaggio delle case prefabbricate in legno possono produrre.

I presidi per la sicurezza dei lavoratori devono essere presenti senza eccezione come per qualsiasi altra costruzione.

Vanno altresì redatti i piani di sicurezza (PSC, POS), nominate le figure responsabili e addette al controllo del cantiere, adottate tutte le misure, attive e passive, per la protezione dei lavoratori.

E’ pertanto auspicabile che le immagini poco lusinghiere relative al montaggio di case prefabbricate, prive di ponteggi e dei più elementari dispositivi di protezione, non siano rappresentative della realtà delle case in legno installate nel nostro paese.

Le normative sulla sicurezza nei cantieri in vigore in Italia sono senz’altro le più avanzate e restrittive in Europa e la loro corretta attuazione è garanzia di massima sicurezza per i lavoratori.

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ACQUISTARE LE CASE IN BIOEDILIZIA

LE DITTE DI CASE PREFABBRICATE OBBLIGANO IL CLIENTE ITALIANO AD UN NUOVO APPROCCIO NEI CONFRONTI DEL BENE “CASA”, ASSAI PIU’ VICINO ALL’ACQUISTO DI UNA VETTURA CHE DI UN’ABITAZIONE E CERTAMENTE ASSAI DISTANTE DA CHI COSTRUISCE TRADIZIONALMENTE.

Le imprese di costruzioni solitamente si limitano a preparare un preventivo di spesa per la realizzazione dell’opera sulla scorta del computo metrico estimativo fornito dal progettista. 

Non è questa la sede per rimarcare quanto raramente vi sia corrispondenza con le spese reali a consuntivo, ma va piuttosto evidenziato che la voce “costi” viene sempre affrontata di pari passo con lo stato di avanzamento dei lavori. 

Difficilmente ci si occupa delle questioni impiantistiche o delle finiture prima ancora di iniziare gli scavi. 

Questo porta a rimandare molte importanti scelte ad un momento successivo, una prassi che non permette una pianificazione compiuta dei lavori ed un controllo adeguato della spesa.

Il “prezzo certo” è senz’altro uno dei principali punti di forza delle case prefabbricate in legno. Questo è possibile proprio grazie alla necessità di prevedere dall’inizio e con precisione ogni dettaglio.

Il principio è proprio quello di partire da un costo base (un po’ come si fa per l’acquisto di un auto) a cui aggiungere gli accessori, sino alla completa personalizzazione del prodotto (e conseguente lievitazione dei costi).

E’ evidente che risulta assai difficile fornire un prezzo medio attendibile per le case prefabbricate, ma piuttosto una prima indicazione, del tutto orientativa.

Una successiva messa a punto del preventivo, con la definizione nel dettaglio di ogni aspetto porterà a firmare un contratto potenzialmente “blindato”, a tutto vantaggio del cliente, soprattutto se la disponibilità economica non sarà altissima.

Vi sono anche alcuni aspetti “curiosi” nell’acquisto, come una concorrenza non sempre dignitosa e corretta tra le varie ditte di case in legno.

A puro titolo indicativo ecco qualche estratto di alcune mail che mi sono giunte:

“Mi ero quasi decisa per la XXXXXXXX, ma l’agente della XXXXX Haus me ne ha parlato malissimo, sostenendo che i valori di isolamento sono molto più bassi e che quelle case hanno molti problemi di infiltrazioni”.

“Ho scartato da subito la XXXXX anche perché il rappresentante della XXXXXXXXXX mi ha raccontato dell’esperienza di molti clienti che hanno confermato la poca serietà di questa azienda”.

“L’agente delle case prefabbricate XXXXXX ha criticato moltissimo le aziende tedesche”.

“La scelta si è ridotta a due ditte di case in legno. Delle altre mi hanno riferito cose indicibili, in particolare l’agente della XXXXXX Haus”.

“Sono stata a visitare le case prefabbricate di XXXXXX e a sentire loro sono gli unici che forniscono dei valori corretti, mentre tutte le ditte gonfiano i loro parametri di isolamento termico”.

“Lo sfasamento della parete della loro parete è molto più alto. O almeno è quello che sostiene l’agente della XXXX).

“La fibra di legno non va bene nelle zone umide secondo il loro agente”.

“ Il rappresentante di zona mi ha sconsigliato la protezione in alluminio sui serramenti esterni. Poi ho scoperto che non la forniscono nemmeno come optional”.

“L’agente della XXXX Haus mi aveva sempre parlato male della XXXXXX. Dopo qualche mese mi ha ricontattato e, pensi un po’, me lo ritrovo rappresentante di quest’ultima ditta. Ovviamente adesso mi decanta la XXXXXX e sostiene che le case della XXXX Haus sono di qualità molto inferiore”.

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BANCHE E CASE A BASSO CONSUMO IN LEGNO

OGNI DITTA DI COSTRUTTRICE PREVEDE DELLE CONDIZIONI CONTRATTUALI E DELLE GARANZIE BANCARIE CHE NON SEMPRE RISULTANO GRADITE AL CLIENTE.

“E’ possibile che per acquistare una casa prefabbricata in legno mi chiedano un anticipo di quasi 40.000 € al contratto, imponendomi di stipulare una costosa fidejussione bancaria prima del montaggio e che debba pagare quasi il 100% della costruzione al grezzo? Sto seriamente pensando di trovare un’impresa di costruzioni, almeno con loro mi posso mettere d’accordo. Oltrettutto la banca appena ho esposto le richieste della ditta di case prefabbricate, ha sollevato parecchi dubbi”.

Comprendo le sue perplessità, soprattutto se il problema non è stato posto sin dall’inizio dall’agente della ditta di case prefabbricate da lei scelta. Procediamo per punti.

Questione anticipo. La ditta le chiede, in effetti, una cifra importante, suppongo essere in percentuale rispetto al prezzo di contratto. 
Non conosco l’importo totale della sua abitazione, per cui potrebbe essere un 10 o un 20%. 
Vi sono aziende di case prefabbricate che chiedono una somma forfettaria piuttosto bassa per bloccare il prezzo dell’abitazione per un periodo piuttosto lungo, solitamente 12 mesi. 
Bisognerebbe poi capire se tale caparra può essere restituita o vi sono penali. 
Il mio personalissimo punto di vista è che l’anticipo dovrebbe essere ragionevole e restituibile al cliente prevedendo dei diritti di recesso, perlomeno legati all’erogazione del finanziamento, l’acquisto del terreno o l’ottenimento del permesso a costruire. 
Faccio un esempio banale. 
Supponiamo di firmare un contratto prima di avere in mano una concessione edilizia e che il Comune ci neghi la possibilità di costruire. La volontà del cliente in questo caso resta quella di realizzare la propria abitazione, in assoluta buona fede. 
Il danno, qualora la ditta di case in legno si facesse scudo della caparra versata, sarebbe duplice ed ingiusto. L’anticipo, quindi, è senz’altro un diritto dell’azienda, che si impegna a mantenere invariato il prezzo (anche a fronte di aumenti di listino o dei propri fornitori) per un lungo periodo, ma deve essere equilibrato.

Questione fidejussione. In questo caso il motivo è molto semplice. Supponiamo che, per motivi del tutto indipendenti dalla volontà del cliente, la casa sia già stata campionata e mandata in produzione, ma non montata in cantiere e che subentrino cause di forza maggiore per cui non si possa più fare fronte all’esborso. Le cause possono essere molte, dalla mancata vendita della vecchia abitazione ad un licenziamento, a problemi di salute o peggio (si tocchi pure….).

Il concetto è banale. Quella casa è sua! 
Non è montata, ma è unica ed irripetibile e di certo non può essere rivenduta a terzi o smontata. La fidejussione è inevitabile e garantisce la ditta del pagamento. Ovviamente è un costo (si faccia valere con la sua banca), ma è una garanzia che ci deve sempre essere.

Veniamo infine ai pagamenti. 
Anche in questo caso ogni ditta di case prefabbricate ha le sue procedure. Resta il fatto che il montaggio del grezzo comporta anche l’ordine di tutto il materiale di finitura e la stipula dei contratti con impiantisti, pavimentisti e montatori. 
Sono spese vive che vanno pagate inevitabilmente, considerando i tempi brevissimi del cantiere. 
Solitamente resta esclusa una piccola cifra a saldo finale (5 o 10%) che resta in mano al cliente a garanzia della buona esecuzione di tutti i lavori.

Purtroppo le banche (ed i periti incaricati) fanno fatica a comprendere che non siamo di fronte ad un cantiere tradizionale con i suoi tempi di costruzione lunghi ed i classici “stati di avanzamento dei lavori”.

Una casa prefabbricata si realizza in stabilimento in un paio di mesi, si monta velocemente e si finisce in poco tempo. Quando anche in Italia si cominceranno a diffondere capillarmente le case in legno, anche gli istituiti bancari si adegueranno e agevoleranno i loro clienti.

Attualmente non si può negare che qualche difficoltà (comunque superabile) si possa incontrare.

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IL VALORE DELLE CASE A BASSO CONSUMO PREFABBRICATE

IL MERCATO IMMOBILIARE OFFRE LE PRIME CASE PREFABBRICATE IN LEGNO, UN’OPPORTUNITA’ CHE POTREBBE TROVARE DIFFUSIONE NEI PROSSIMI ANNI. LA VALUTAZIONE DI QUESTI EDIFICI DEVE ESSERE FATTA COME PER QUALSIASI ALTRO IMMOBILE, TENENDO CONTO DELLO STATO MANUTENTIVO GENEREALE E CALCOLANDO GLI EVENTUALI COSTI DI RISTRUTTURAZIONE DA SOSTENERE.

Cercando una seconda casa dalle parti di Asti mi sono imbattuto in una deliziosa casa prefabbricata in legno posta in una bellissima posizione. Andandola a vedere con l’agenzia ho scoperto che la casa ha già avuto due proprietari e che è stata costruita 30 anni fa da una ditta che ora non esiste più.

La struttura poggia su di una base in cemento adibita a garage ed una piccola stanza attigua.

La struttura in legno della casa, su due piani, è in legno con dell’isolante in mezzo, almeno da quello che ho potuto vedere da uno spaccato del pavimento visibile da una scala che collega il garage con la casa.

Non conosco la consistenza delle pareti ma ho potuto vedere il tetto che sembra in buono stato e che è coibentato con una specie di lana sul pavimento del controsoffitto.

Le finestre sono doppie ed il riscaldamento è dato da stufette a gas ed elettriche in ogni stanza.

La mia perplessità sta nel fatto che la casa sembra in ottime condizioni generali ma non ho modo di capire come l’età dell’immobile possa averne compromesso la stabilità o quanto realmente stabile sia la struttura.

In parole povere non vorrei fare l’acquisto e dovermi trovare poi a dover fare ingenti opere di risanamento o di consolidamento.

Mi ha un po’ spaventato il fatto che la garanzia sui prefabbricati in legno sia proprio di 30 anni e non so valutare quale sia la durata media di un fabbricato costruito in bio edilizia con i criteri di 30 anni fa.

A livello generale, la valutazione di una casa prefabbricata, andrebbe effettuata accompagnati sempre da un tecnico di fiducia, possibilmente effettuando semplici verifiche sulla struttura (magari corredate da foto ad alta risoluzione) e visionando le schede esecutive a corredo dell’edificio, come le sezioni delle pareti e del tetto (qualora presenti).

Il fatto che la ditta costruttrice non esista più non deve preoccupare più di tanto.

Se la medesima abitazione fosse realizzata con un sistema costruttivo tradizionale, difficilmente si andrebbe a contattare l’impresa originaria. Allo stesso modo, un fabbricato realizzato in laterizio nel 1980 difficilmente potrà essere abitato evitando interventi di ristrutturazione più o meno importanti o, quantomeno, un adeguamento impiantistico ed il rifacimento delle finiture.

Le case prefabbricate presentano chiaramente qualche aspetto che andrà controllato più attentamente di altri, come lo stato degli isolanti, che non dovranno presentare cedimenti meccanici (alcuni pannelli con il tempo tendono a “cedere” a causa della gravità) o fisici (un eccessiva presenza di umidità all’interno delle pareti può abbassare sensibilmente l’isolamento dell’edificio).

Non devono chiaramente essere presenti segni di presenza di insetti come formiche, tarli o termiti, muffe o crepe, sia all’esterno che all’interno.

Qualsiasi elemento sospetto deve essere analizzato e se ne deve accertare la causa.

Il cappotto (in questo specifico caso mi sembra di capire che non sia stato previsto) deve risultare integro, senza fessurazioni, così come i serramenti ed il manto di copertura.

L’interrato andrà controllato allo stesso modo per accertarne l’adeguatezza statica.

La maggior parte delle ditte estende la garanzia di legge sulla struttura dell’edificio a 30 anni. Non significa che il fabbricato abbia una “data di scadenza”. Al contrario una casa in legno dovrebbe resistere correttamente all’usura del tempo, in particolare se verranno effettuate regolari manutenzioni.

La durata è la medesima che si richiede agli edifici in laterocemento, che solitamente si aggira sui 100 anni per le abitazioni.

Invito infine, come sempre, a riflettere sullo stato in cui versano la maggior parte degli edifici realizzati prima degli anni ’80 per porsi nella giusta ottica di giudizio, qualora ci trovassimo a valutare l’acquisto di case prefabbricate esistenti.

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CASE IN LEGNO AL SUPERGREZZO

PARLANDO DI CASE IN LEGNO A BASSO CONSUMO ENERGETICO, IL LIVELLO DI FINITURA “BASE” E’ IL COSIDDETTO “GREZZO AVANZATO”.
LA CASA E’ FINITA ESTERNAMENTE CON SERRAMENTI, CAPPOTTO INTONACATO E TINTEGGIATO, TETTO, LATTONERIE, ISOLAMENTI.

All’interno sono già montate tutte le strutture (pareti, solai), con le predisposizioni impiantistiche “vuote”.

Mancano pertanto gli impianti, i bagni e le finiture.
Il grezzo avanzato è un livello certificabile, che consente il massimo risparmio (con qualche fatica in più).

Mi sto avventurando anche io nella costruzione di una casa in bioedilizia e nel marasma di aziende di case prefabbricate che ho visto su internet e contattato, una mi ha suscitato un certo interesse.
Ha delle referenze di questa azienda? 
In pratica, da cosa si vede dal loro sito internet, hanno un catalogo di case in legno, che loro possono realizzare in classe C, B, A e A gold, nelle varie finiture (grezzo di base, avanzato e chiavi in mano).
Le faccio un esempio: una casa in legno in classe C di 130mq al grezzo di base, che comprende struttura pareti esterne e tetto completo la fanno pagare circa 50.000 €.
Ma io mi chiedo, come fanno a certificare l' involucro edilizio senza sapere che serramenti io metterò.
Mi potrebbe dare qualche utile consiglio in merito?
Il prezzo mi sembra interessante.
C'è un motivo per cui lo è? 

Il lettore nomina una specifica ditta di case prefabbricate, il cui nominativo viene, come sempre, opportunamente “censurato”.
Non intendo fare pubblicità sul blog alla ditta con cui solitamente collaboro, proprio per fornire un servizio il più possibile “neutrale”; a maggior ragione non potrei scrivere commenti su un’azienda di case in legno che non conosco.
Si possono però fare considerazioni generali.
Ho dato una veloce occhiata al sito e confermo l’impossibilità di fare una valutazione corretta e serena.
Dove vengono realizzate le strutture e secondo quali norme?
Quale è il processo produttivo, dal prelievo del legname, sino alla produzione degli elementi. 
Sono strutture prefabbricate o verranno montate in opera? 
Quali sono i valori energetici e da quale ente vengono certificati? 
Che garanzie vengono offerte?
Non è quindi possibile dire molto; al limite le mie possono essere impressioni “a pelle”.
Il prezzo è in apparenza basso, ma mi sembra evidente che siamo di fronte ad un grezzo di base, senza i serramenti e le predisposizioni impiantistiche. 
In questo caso il prezzo, apparentemente stracciato, è pienamente in linea con la concorrenza delle ditte dell’est (Romania, Bosnia….), insomma tutt’altro che folle.
Una classe C per una casa in legno non è propriamente un valore entusiasmante e non è certo indice della presenza di buoni isolamenti (anche perché, probabilmente, si tratta di una valutazione energetica ottimistica).
Siamo pertanto molto lontani dallo standard delle case prefabbricate oggetto di questo blog.

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