PILLOLE – PARETI INTERNE

Ho un dubbio relativo alle pareti interne delle case prefabbricate. Mi sembra di aver capito che alcune ditte utilizzano muri interni portanti.  Ho visto spessori di 13, 14 ed anche 16 centimetri. 
La mia paura è che la casa non sia più modificabile in un secondo tempo.
Nella mia abitazione attuale abbiamo spostato alcune pareti negli anni, senza difficoltà.
Preferirei che le pareti fossero leggere, tipo tramezze. 
E’ molto importante e può persino essere un motivo di scelta della ditta (se esiste qualche costruttore disponibile ad accontentarmi).

Innanzitutto mi scuso, ma mi fa sorridere l’immaginarvi all’opera in questi continui spostamenti di pareti (è davvero necessario?).
In teoria non ci sono particolari problemi a realizzare qualche parete leggera.
E’ però fondamentale che la statica dell’edificio sia concepita in modo corretto, in rapporto ai carichi, alle caratteristiche del terreno, alla zona sismica. 
I muri interni delle case prefabbricate hanno funzione portante, poiché i carichi verticali vengono ripartiti sulle pareti e scaricano il proprio peso sulle fondazioni. 
Le travi dei solai vengono ordite secondo il posizionamento dei muri interni, evitando luci troppo grandi.
E’ poi da considerare la funzione di controventamento delle pareti interne nelle case in legno. 
Questi elementi servono per irrigidire la struttura, resistendo efficacemente alle spinte laterali prodotte durante i terremoti. 
Molti progetti non prevedono un numero sufficiente di pareti o sottodimensionano questi elementi per esigenze funzionali, imponendo l’introduzione di elementi statici aggiuntivi (in genere pilastri in acciaio).
Con il massimo rispetto per il lettore, ritengo che l’ultima frase contenga un atteggiamento discutibile verso le case prefabbricate, pretendendo di piegarne la tecnologia a proprio piacimento, ignorandone evidentemente le caratteristiche costruttive.

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TERREMOTI E COSTRUZIONI PREFABBRICATE

LE CASE PREFABBRICATE SONO ABITAZIONI ANTISISMICHE.  
IL LEGNO E’ UN MATERIALE ELASTICO CHE SI PRESTA A REALIZZARE STRUTTURE, NON SOLO ABITATIVE, RESISTENTI AD EVENTI DI MAGNITUDO ELEVATA.

Abito in Friuli, in una zona interessata dal terremoto del 1976.

Circa 21 anni fa ho acquistato la casa che fu dei miei parenti, costruita in due tranche alla fine della seconda guerra mondiale, senza fondamenta, su tre piani, in mattoni forati.
A seguito del terremoto del 1976 la casa è rimasta in piedi non subendo apparentemente danni e da allora non sono stati fatti lavori di adeguamento antisismico.
L’edificio è stato ristrutturato  con cappotto e varie migliorie (infissi, impianti elettrico e idrotermosanitario).
Sono sinceramente preoccupato per un nuovo terremoto: così com'è e come sono distribuiti i pesi, temo fortemente che il fabbricato non regga a nuove scosse come ha resistito la prima volta.

Vorrei risparmiare sulle spese per il riscaldamento ed avrei pensato seriamente di costruirmi una casa nuova vendendo l’edificio esistente.
C'è maggiore convenienza economica (oltre che l'importanza della sicurezza antisismica) nel medio termine a recuperare il fabbricato esistente o a costruirne uno nuovo in bioedilizia?

La riedificazione degli insediamenti distrutti dal terremoto in Abruzzo è avvenuta in buona parte rivolgendosi ad aziende costruttrici di case prefabbricate in legno.
Una scelta dettata dalla necessità di ricostruire in tempi ridotti ed a costi certi, ma soprattutto dall’esigenza di resistere a qualsiasi futuro evento sismico senza danni.

Le case prefabbricate rappresentano un’eccellente soluzione, poiché il legno, per sua natura, possiede elevate caratteristiche di elasticità e resistenza a trazione.

Le forze dinamiche sprigionate durante i terremoti, non presenti per il resto della vita dell’edificio, sollecitano le strutture con carichi (direttamente proporzionali all’intensità) e linee di spinta che non vengono calcolate dallo strutturista, ove il rischio sismico non sia presente.

I carichi statici hanno una direzione prevalentemente verticale o determinano sulle pareti spinte orizzontali ed oblique (nelle zone di attacco di solai e tetto) di semplice valutazione.

Al contrario, l’energia liberata durante il sisma produce forze di tipo dinamico, che vanno quantificate dimensionando correttamente la struttura degli edifici da costruire nelle zone a rischio tellurico. 

Con il cemento armato e l’acciaio l’incidenza di questo fattore determina un inevitabile sovradimensionamento strutturale, con un conseguente aggravio dei costi degli edifici realizzati in zona sismica.

Il legno, al contrario, non necessita di un particolare aumento delle sezioni, a patto di assicurare un buon controventamento ai carichi laterali (che vengono generati durante il terremoto). 
A tal fine è importante che le pareti interne delle case prefabbricate possiedano funzione portante e che possano offrire un’adeguata resistenza. 

In soldoni, una casa in legno troppo “vuota”, con poche pareti o particolarmente vetrata, può risultare poco resistente, necessitando di rinforzi, come pilastri o travi in acciaio.

Anche la platea di fondazione dovrà essere dimensionata correttamente poiché dovrà possedere una buona elasticità, per ammortizzare efficacemente l’energia sprigionata del terremoto.

Gli ancoraggi dell’edificio al solaio della platea saranno in numero maggiore rispetto ad un edificio analogo da realizzarsi in zona a basso rischio.

Il consolidamento di un edificio esistente in muratura realizzato in zona sismica è comunque possibile, ma devono essere eseguiti dei sondaggi nelle zone nevralgiche per valutare i necessari interventi e i costi derivanti.

La spesa per l’adeguamento antisismico dipende da caso a caso e non è da escludere che l’edificio possa essere ristrutturato con una spesa complessiva ancora conveniente rispetto alla riedificazione ex-novo, pur con caratteristiche energetiche assai distanti dalle case prefabbricate.

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CASE PREFABBRICATE SU PALAFITTE

Ho la possibilità di acquistare un terreno edificabile dove vorrei fare la mia casetta/studio di pittura. 
La casa si trova a livello 0 su quello del mare ed il terreno è soggetto ultimamente a frequenti allagamenti (c'è un fosso consorziale adiacente alla stradina di accesso), e l'acqua è arrivata a raggiungere i 50 cm (4-5 volte l'anno, a quanto dicono i vicini confinanti).
Un confinante che ha ristrutturato la sua casetta ha alzato il basamento di circa 50 cm, ma a quanto dice l'acqua è ugualmente entrata in casa.
Vorrei sapere se in questi casi sia possibile edificare una palafitta (alta 1m e mezzo) con un prefabbricato, e se avete già realizzato progetti di questo tipo.

Ci penserei un po’ prima di acquistare questo terreno acquitrinoso…

Se proprio non è possibile rinunciare, le soluzioni tecniche ci sono e vanno studiate sin dal progetto.

L’esecuzione di una platea che fuoriesca dal terreno (un vero e proprio “zoccolo” basamentale) è ovviamente indispensabile. 

L’altezza del basamento dovrebbe essere cautelativa, al fine di evitare problemi causati da eventi di portata eccezionale.

Legno ed acqua non vanno molto d’accordo.

I costruttori di case prefabbricate forniscono lunghe garanzie, ma non è da escludere che rinuncino alla costruzione di fronte a condizioni del sito non idonee al montaggio.

In questo caso specifico avrei più di una perplessità.

La soluzione a palafitta è chiaramente vincolata alle specifiche di ancoraggio richieste dalle ditte di case in legno che prevedono sempre un solaio (sia che si tratti di platea contro terra che di un piano interrato) su cui montare l’edificio, secondo dettagli esecutivi da realizzare attenendosi scrupolosamente alle indicazioni.

In teoria non ci sono particolari controindicazioni. 

Si tratta di una sorta di portico “ribassato” su pilotis, generalmente progettabile senza particolari difficoltà.

La presenza dell’acqua suggerisce uno studio geologico e geotecnico approfondito della composizione e portata del terreno, preventivo rispetto all’acquisto del lotto.

Consiglio inoltre un incontro preventivo con i tecnici comunali per assicurarsi che una soluzione di questo tipo possa venire accettata e sia coerente con il regolamento edilizio vigente.

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PILLOLE - IVA

Gent.le Architetto, ho letto attentamente il Suo interessantissimo blog, ma non ho trovato un riferimento circa la fiscalità sull'acquisto del terreno edificabile. Come noto l'acquisto del terreno edificabile da impresa di costruzione è soggetto ad IVA al 20%.
Se invece acquistiamo il terreno con il grezzo e possiamo usufruire delle agevolazioni per la prima casa l'IVA è al 4%.
Quanto sopra mi sembra enormemente svantaggioso per le "case prefabbricate" in quanto non credo esistano imprese che siano disposte ad acquistare il terreno e fornire il "grezzo".
In alternativa è possibile considerare "grezzo" la costruzione della platea di fondazione?

L’iter che porta alla costruzione di una casa prefabbricata, salvo rare eccezioni, non consente escamotage per evitare l’applicazione di un’aliquota agevolata al 4% per l’acquisto del terreno.
I costruttori di case in legno operano sostanzialmente come le imprese tradizionali e si limitano all’esecuzione dei lavori.
Deve esserci un terreno edificabile ed un progetto concessionato, per campionare la casa e procedere all’elaborazione degli esecutivi e della statica delle fondazioni.
Ipotizzare l’acquisto di un lotto in cui sia già presente una platea è in contrasto con la procedura seguita (giustamente) dalle aziende di case prefabbricate.
L’unica ipotesi percorribile è di cercare interventi immobiliari realizzate con le case in legno a basso consumo. 
Si tratta di una possibilità concreta, almeno nel nord Italia, anche se il guadagno di impresa sarà sicuramente presente e difficilmente permetterà grandi risparmi rispetto all’acquisto diretto del terreno.
Nella maggior parte dei casi conviene rassegnarsi a pagare il 20% di IVA, cercando di ottimizzare gli altri costi con scelte progettuali intelligenti.

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PILLOLE - PREZZI

Sono un appassionato di case a basso impatto ambientale e fotovoltaico, mi sto muovendo su internet in tale direzione con la speranza, finanze permettendo, di costruirmene una anch’io.
Le chiedevo per questo una consulenza approssimativa sul costo di costruzione di una casa prefabbricata su un unico livello di 100 mq circa e del relativo basamento in cemento, considerando ovviamente a parte l’imprevedibilita’ della spesa dell’allaccio idrico e fognario.


La spesa finale deve considerare, oltre alle voci elencate dal lettore, i costi tecnici (progetto, direzione dei lavori, geologo, ingegnere, termotecnico, progetto degli impianti, sicurezza, collaudo delle opere, certificazione energetica) e gli oneri comunali (urbanizzazione primaria e secondaria, costo di costruzione).
Il prezzo di una casa prefabbricata monopiano non è facilmente determinabile, poiché viene definito da una serie di fattori, che possono spostare di molto l’importo finale:


-      Progetto.

Le scelte architettoniche (forma dell’edificio, scelte tecnico-costruttive, tipo di copertura, materiali, isolamenti, struttura, serramenti) possono individuare incrementi sul prezzo sino al 30%.

-      Azienda costruttrice.

I piccoli costruttori di case in legno hanno listini più leggeri del 10-20% rispetto ai costruttori europei più conosciuti.

-      Livello di finitura.

Il chiavi in mano è comodo e permette una programmazione economica precisa della costruzione, ma è possibile risparmiare circa il 10% acquistando l’abitazione al grezzo e terminando i lavori con ditte proprie.

-      Impianti.

La richiesta energetica di una casa prefabbricata è limitata ai picchi, in particolare invernali.  L’eccellente coibentazione termica permette di risparmiare sugli impianti che non dovrebbero mai essere sovradimensionati.

Un impianto “base” si rivelerà altrettanto efficiente e permetterà un risparmio sul prezzo della casa sino al 10% (fotovoltaico escluso).

-      Finiture.

Un capitolato standard non sempre soddisfa i gusti più esigenti, anche se di buona qualità.  Possiamo sbizzarrirci, consci che un buon laminato non costerà quanto dei listoni anticati posati in diagonale e che il prezzo di un bagno può essere raddoppiato senza fatica. 

In questo caso le differenze possono arrivare ad un 15% dell’importo finale.

Concludendo, è ipotizzabile una spesa “media” di 170.000 € per la nostra casa in legno, efficiente energeticamente sia d’estate che d’inverno, realizzata con un capitolato standard chiavi in mano da parte di un costruttore medio-grande, con una dotazione impiantistica adeguata, platea in cemento armato esclusa.

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PILLOLE – STRUTTURA MISTA

Con mia moglie stiamo acquistando un terreno con un rudere già presente del quale si può riutilizzare la struttura portante (travi e pilastri).
Ci chiedevamo se per un caso del genere è possibile prendere in considerazione le case prefabbricate e se la struttura già esistente possa essere ampliata con una in legno.

Le case in legno oggetto di questo blog sono prefabbricate, a basso consumo.

Sul mercato delle case in legno si trovano certamente aziende che offrono pareti di tamponamento con caratteristiche similari, che potrebbero soddisfare le vostre esigenze. 

Si tratta si soluzioni interessanti anche dal punto di vista della coibentazione termica e potrebbero prestarsi ottimamente alla ricostruzione del vostro edificio.

La tipica parete delle case prefabbricate è comunque portante, sia adottando un classico sistema intelaiato, che massiccia.

Pur ragionando in astratto, ritengo tuttavia che un intervento ex-novo, che prevedala demolizione integrale delle strutture esistenti, possa risultare senz’altro più adeguato alla realizzazione di un nuovo edificio.
Trattandosi di un edificio in cattive condizioni, definito “rudere” dal lettore, ritengo che le strutture non si presentino in un buono stato di conservazione ed è probabile che il loro stesso dimensionamento non sia adeguato alla normativa attuale.

Sono certamente considerazioni che vanno suffragate da dati concreti e, possibilmente, aiutate da sondaggi e prove strutturali.

Le valutazioni vanno chiaramente affiancate da un controllo dei costi, che, molto probabilmente escluderà la tecnica mista e limiterà le opzioni alla demolizione con ricostruzione in legno, in alternativa ad un intervento di ristrutturazione edilizia in muratura.

Concludendo, gli interventi in struttura mista con le case prefabbricate non sono quasi mai fattibili e non rappresentano un campo di applicazione interessante del legno.

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