MUTUI E CRISI ECONOMICA PER LE CASE DI LEGNO

IN TEMPI DI CRISI FINANZIARIA L'EROGAZIONE DEL MUTUO PER LA REALIZZAZIONE DI UN ABITAZIONE DA PARTE DEGLI ISTITUTI DI CREDITO E' SEMPRE MENO SCONTATA.  E PER LE COSTRUZIONI IN LEGNO?

La vera grande perplessità è il mutuo. 
Abbiamo fatto fatica nell'individuare due banche (su 12 consultate) che ci concedessero lo Stato Avanzamento Lavori per un casa tradizionale.
Immagino l'odissea che ci aspetta per la casa prefabbricata, addirittura in legno.

La richiesta di finanziamento è sicuramente una fase delicata, in quanto non tutti gli istituti di credito conoscono le case in legno, anzi.
Salvo felici eccezioni, le banche appaiono davvero poco elastiche relativamente alla diversa gestione del cantiere di una costruzione prefabbricata. 
Se far comprendere alla banca il valore di una casa in legno è abbastanza semplice, il problema principale che si pone è proprio l’erogazione del denaro.
Inoltre, le aziende di case prefabbricate richiedono (quasi sempre) una fidejussione o garanzie fiduciarie a copertura della costruzione. 
La maggior parte dell’importo va poi erogato alla costruzione della struttura grezza, sino al 90-95% della cifra totale.
Nella prassi tradizionale delle imprese del mattone, lo stato di avanzamento lavori (S.A.L.) scandisce le vari fasi costruttive a scadenze regolari.
I periti delle banche sono piuttosto rigidi, poichè faticano a comprendere queste differenze e trasmettono alle filiali i loro dubbi. 
Solitamente si tratta di problemi superabili, salvo nei casi in cui l’acquirente non offra tutte le garanzie richieste dalla banca. 
In questo caso si sommano incertezze a perplessità. 
Mi sembra di comprendere che il lettore si trovi in una situazione economica giudicata non rassicurante da parte delle banche sinora interpellate. 
Il fatto di voler costruire una casa prefabbricata non costituisce di per se un problema, a fronte di garanzie certe, ma può fornire un ottimo pretesto nelle situazioni meno solide. 
Vorrei pertanto rassicurare chi fosse interessato all’acquisto di una casa in legno, poiché i casi di rigetto del mutuo sono davvero sporadici.

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IL BUDGET PER UNA PICCOLA ABITAZIONE

L'ACQUISTO DI UNA CASA IN LEGNO PUO' ESSERE PROGRAMMATO CON UNA BUONA PRECISIONE, A PATTO DI INCLUDERE TUTTE LE VOCI DI SPESA NEL PREVENTIVO.

Ho notato la sua grande passione nel scrivere il suo blog…….. 
Dispongo di un terreno edificabile, ma il mio budget personale non e' elevatissimo.
Mi posso permettere tra mutuo e liquidità al massimo 230.000 € e volevo capire se fosse fattibile realizzare una casa in legno non superiore ai 100/110mq.
Mi sono informato da aziende della zona, ma nessuno conosce o costruisce prefabbricati.
Mi interessano i pannelli solari e pensavo di costruire un garage sotterraneo con lavanderia e cantina.

Le case prefabbricate in legno permettono di pianificare con accuratezza tempi e costi della costruzione.  
Si tratta di un innegabile vantaggio rispetto agli edifici tradizionali.
Solitamente è fondamentale inserire un consistente margine di spesa per imprevisti, oltre ad una programmazione flessibile della fine dei lavori.

Il controllo dei costi può rivelarsi estremamente utile soprattutto se il budget a disposizione non è particolarmente elevato, ma si deve ribadire che le case in legno a basso consumo sono vendute a prezzi non propriamente stracciati, pur a fronte di un rendimento termico altissimo.
E’ chiaro che una valutazione deve essere fatta con le idee chiare rispetto a ciò che vogliamo realizzare, poiché le scelte relative al progetto, la ditta, gli impianti e le finiture, possono spostare parecchio la cifra finale.
Ai costi della costruzione (meglio optare per il chiavi in mano, se vogliamo avere dei dati preventivi certi), dobbiamo aggiungere una serie di importi, non sempre considerati dal cliente.
Oltre al progetto, dovremmo considerare l'incidenza economica delle varie figure tecniche necessarie per l’ottenimento dei permessi e la fase di cantiere, che includono la direzione dei lavori, le strutture, la sicurezza, i sondaggi geologici, gli impianti, ecc...
Il comune richiederà il pagamento di un importo corrispondente agli oneri di urbanizzazione e al costo di costruzione, che andranno a sommarsi alle altre voci di spesa.
Sarà necessario avvalersi di un impresa di costruzione tradizionale per la realizzazione delle fondazioni e delle opere esterne, oltre al collegamento delle reti.
La casa andrà arredata, andranno pagate le spese notarili, ci sono gli allacciamenti e l’IVA…..  
Il budget del lettore sembrerebbe comunque sufficiente, ma non è possibile andare oltre a queste considerazioni generali.

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CREPE IN UNA CASA DI LEGNO

CASE IN LEGNO = NESSUN PROBLEMA?
ANCHE LE COSTRUZIONI PREFABBRICATE POSSONO ESSERE SOGGETTE A PROBLEMATICHE PIU' O MENO SERIE, CHE ANDRANNO AFFRONTATE CON CRITERI SPECIFICI.

La scorsa primavera una ditta slovena ha montato la mia casa monopiano di circa 100 metri calpestabili.
All’inizio non ci sono stati problemi, ma dopo 5 mesi dalla posa, in procinto di fare il trasloco, mia moglie mi ha fatto notare delle piccole crepe nelle giunture dei pannelli delle pareti interne di “fibracell” e nel soffitto del soggiorno sui panelli di cartongesso.
Ho contestato alla ditta il problema, sentendomi rispondere che è tutto normale per una casa in bioedilizia e il tutto verrà ripristinato dopo 1 anno dalla posa, dopo il suo assestamento.
Noti bene che in bagno le crepe mi hanno segnato anche le piastrelle del rivestimento.
Ad oggi ho contato circa 30 crepette, mi devo preoccupare?
Ho paura che il lavoro non sia stato fatto a regola d’arte.
Secondo lei come mi devo comportare con l’impresario?
La casa è già stata pagata completamente.

In una casa in legno, la presenza di crepe su pareti e soffitti a distanza di poco tempo non è un problema da sottovalutare, soprattutto se presenti in gran numero, anche sulle piastrelle del rivestimento.
Qualche assestamento è sempre possibile, poiché il terreno viene sottoposto a carichi non originariamente presenti e può non essere stato compattato sufficientemente.

Premesso che una valutazione corretta può essere compiuta solamente effettuando un sopralluogo sul posto, ritengo che il problema possa dipendere dalla natura del terreno e da un sottodimensionamento delle strutture di fondazione.
Le fondazioni sono poste a diretto contatto con il terreno ed hanno la funzione di scaricare al suolo i carichi trasmessi dall’edificio soprastante.
Il terreno deve ovviamente essere in grado di equilibrare tali forze e ciò dipende dalle caratteristiche fisico-meccaniche del suolo, in ragione della sua composizione e stratigrafia, che ne determina le capacità di reazione all’azione delle pressioni gravanti su di esso.
I carichi devono essere distribuiti in maniera uniforme, al fine di evitare deformazioni e movimenti del terreno, prima causa dei dissesti sulle murature dell’edificio.
L’indagine geologica dovrebbe aver chiarito da subito le caratteristiche del suolo, determinando un corretto dimensionamento delle strutture, come riportato nella relazione geotecnica allegata al progetto.
Se tutti gli interlocutori coinvolti e pagati dal cliente (geologo, ingegnere, progettista, impresa costruttrice delle fondazioni, ditta di case in legno) hanno fornito una prestazione a regola d’arte (e non mi sento affatto di escluderlo), potrebbe trattarsi di un semplice assestamento o di microcrepe di entità trascurabile.
In caso contrario, invito il cliente a non individuare a priori nel costruttore della casa in legno la responsabilità di quanto riscontrato e di affidare ad un tecnico esterno una valutazione relativa al dimensionamento ed all’esecuzione delle strutture di fondazioni in rapporto alle caratteristiche del suolo.

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INTERRARE UNA STRUTTURA IN LEGNO XLAM

LE PARETI IN LEGNO NON VANNO POSTE A DIRETTO CONTATTO CON IL TERRENO O, ANCORA PEGGIO, INTERRATE.
ESISTE QUALCHE SOLUZIONE PER AGGIRARE QUEST’ULTIMO LIMITE? 

Sono uno studente di architettura e sto preparando la tesi su una struttura in legno realizzata con pannelli xlam. 
Per raggiungere una classe energetica definita “Low to Zero Energy Building”, devo interrare quasi completamente la struttura. 
Secondo lei è possibile interrare una struttura xlam? 

In un ambito universitario questo aspetto può essere secondario, poiché il progetto non è seguito dalla fase esecutiva in cantiere.
La realtà è che le strutture in legno temono fortemente l’umidità e devono essere rispettate scrupolosamente tutte le attenzioni costruttive atte a scongiurare il rischio di contatto persistente con l’acqua, proveniente sia dall’alto (dovuta alle precipitazioni), che dal basso (a contatto con il suolo).
Come progettista esigo che le mie realizzazioni vengano rialzate di 15-30 centimetri dalla quota del terreno, poiché le risalite di umidità lungo le pareti potrebbero risultare micidiali, tanto per le strutture, quanto per gli isolamenti termici.
Molti costruttori di case in legno non impongono un “gradino” tra interno ed esterno, ma ritengo buona norma staccare la costruzione dal suolo in ogni caso.

Un artificio per evitare le risalite di acqua lungo i pannelli isolanti in fibra (di legno, di vetro o minerale) è montare per il primo metro pannelli in EPS.
I costruttori tedeschi ed austriaci rispettano le norme DIN 18195 europee che impongono il salto di quota alle case in legno mediante uno “zoccolo” minimo di 15 cm tra la quota del terreno e quella dell’estradosso del solaio della platea o richiedono almeno una canalina di drenaggio attorno all’edificio per raccogliere ed allontanare l’acqua.
Faccio notare che ci si sta riferendo a costruzioni completamente fuori terra, con problematiche e rischi limitati alla zona di attacco al suolo del fabbricato (con poca umidità e poca acqua).
Interrare una struttura in legno appare sicuramente un azzardo.
Qualsiasi costruttore di case prefabbricate dovrebbe rifiutare un montaggio del tutto fuori norma come questo e comunque è un intervento da sconsigliare anche se eseguito in proprio.
La coibentazione di un interrato, da realizzarsi in cemento armato, può garantire valori termici interessanti, soprattutto con delle pareti a doppia lastra, che possono essere riempite di materiale isolante, mentre all’esterno (contro terra) andranno posati pannelli in polistirene estruso.
Questo tipo di realizzazione può essere prefabbricata, a sua volta.
Le ditte che realizzano solai e pareti prefabbricate in cemento sono perfettamente complementari alle aziende di case in legno a basso consumo.
Il cliente può godere di migliori condizioni climatiche, velocità di montaggio, precisione nella realizzazione degli elementi a prezzi comparabili con l’esecuzione in opera dell’interrato da parte di un’impresa di costruzioni tradizionale (solitamente restano escluse le fondazioni e gli scavi).
Dopo molti anni di esperienza posso affermare che le case in legno a basso consumo energetico possiedono pochi limiti e difetti, ma vanno progettate e realizzate con rispetto delle caratteristiche di questo materiale, attenendosi alle indicazioni costruttive ed alle corrette modalità di posa e montaggio fornite dalle ditte, evitando utilizzi non conformi che possono pregiudicare la durata dell’edificio.

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PROGETTI E INCARICHI A DISTANZA

RICEVO PARECCHIE RICHIESTE PER INCARICHI DI PROGETTAZIONE DI CASE IN LEGNO PREFABBRICATE UN PO' DA TUTTA ITALIA.
IN TEMPI DI CRISI ECONOMICA, NE SONO PARTICOLARMENTE LUSINGATO, MA NON RITENGO OPPORTUNO OPERARE OLTRE UNA CERTA DISTANZA.

Mi sono imbattuto nel suo interessante blog, cercando su internet informazioni sulle case prefabbricate. 
Premetto che sono un privato, e che una casuale visita a una casa prefabbricata già costruita mi ha dato qualche tempo fa il là per un'idea che le descrivo brevemente.
Possiedo un appartamento in un Comune della riviera genovese di levante che, a motivo dell'allargamento della famiglia, avrei necessità di scambiare con altra soluzione abitativa, più grande, ma sempre in zona rivierasca (parliamo, ovviamente, di seconda casa).
Sto pensando di vendere questo appartamento e con il ricavato acquistare un terreno edificabile e costruirci sopra una casa prefabbricata ad elevata efficienza energetica.
Dopo aver letto i suoi interessanti scritti, ho pensato di contattarla per quanto segue:

1. avere la sua opinione sui costi di progettazione e costruzione di un'abitazione di superficie utile intorno ai 140/150 metri quadri (4 camere da letto, 3 bagni, ecc..), se compatibile con il budget previsto (200.000 euro per la costruzione chiavi in mano, dunque inclusiva di tutte le parcelle e costi notarili/autorizzativi).

2. conoscere la sua eventuale disponibilità a progettare l'unità immobiliare, e a dirigere i lavori di costruzione, anche per quanto riguarda tutti gli aspetti burocratici / autorizzativi.

Grazie per aver pensato al sottoscritto, innanzitutto.
Il mio studio, specializzato nella progettazione di edifici in legno a basso consumo, è a disposizione di chi fosse interessato a costruire un edificio “pensato” per essere realizzato in legno e consumare poca energia, a partire dalla sua ideazione.

E’ tuttavia corretto operare in un territorio ristretto, a stretto contatto con il cliente, gli uffici tecnici locali ed il cantiere, con appropriata prontezza.

Un servizio tecnico-professionale adeguato richiede una presenza costante in loco che può risultare seriamente penalizzata da una distanza eccessiva tra tecnico e committente (nonostante l'aiuto fornito da internet e cellulari).

L’esperienza insegna che lavori troppo distanti (oltre 1 ora di macchina o 100 km) si rivelano difficoltosi, a prescindere dalla natura dell’incarico e dalla compatibilità reciproca tra i soggetti.

Ribadendo che un tecnico esperto sulla materia delle case in legno (come lo sono tanti miei colleghi liguri) può offrire un servizio adeguato alle aspettative del committente, sono il primo a rifiutare a malincuore incarichi come questo, come già comunicato al lettore in separata sede.

Quanto alla sua domanda inerente i costi, il budget è un po’ limitato e potrebbe bastare per il solo acquisto della casa, escluse le spese tecniche, gli oneri e l’impresa.
Mediamente il costo al metro quadro di una casa prefabbricata in legno varia tra i 1.200 e i 1.600 €, chiavi in mano.
Le scelte progettuali, costruttive, energetiche, impiantistiche e di capitolato possono spostare di molto gli importi, così come i listini prezzi dei costruttori variano da ditta a ditta.

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EDIFICI DI LEGNO E GARANZIE TRENTENNALI

LE GARANZIE TRENTENNALI OFFERTE DA MOLTI COSTRUTTORI DI CASE IN LEGNO PREFABBRICATE RAPPRESENTANO UN VANTAGGIO PER L'ACQUIRENTE O SONO UNO SPECCHIETTO PER LE ALLODOLE?

Sono un tuo collega ingegnere libero professionista e ti scrivo da Pisa.
Possiedo un terreno edificabile alla periferia di questa città e ho intenzione di realizzarvi una villetta monofamiliare in legno, da abitare con la mia famiglia.
Purtroppo conosco ancora poco il mondo delle costruzioni in legno, poichè all'università era "tabù" e qui in Toscana sono ancora poco diffuse, nonostante alcune belle realizzazioni che ho visitato.
Mi sto formando solo adesso una "cultura del legno" frequentando corsi (tra cui CasaClima) e informandomi con libri e risorse in rete, tra cui il tuo interessantissimo blog: complimenti!
Inoltre vado a visitare fiere e soprattutto cantieri in cui si costruisce con il legno.
Per quanto riguarda la mia casa, dopo aver redatto il progetto architettonico, ho chiesto varie offerte a produttori di case in legno e sono rimasto un po’ disorientato.
I dubbi maggiori che mi sono rimasti sono i seguenti:
E’ meglio rivolgersi a un piccolo produttore locale o a un grande produttore di case prefabbricate, che però non è presente a livello di assistenza post vendita?
Le garanzie trentennali che vengono offerte sono credibili o son solo specchietti per allodole?
Le case con struttura in legno hanno una buona commerciabilità, se decidessi di metterla in vendita magari tra qualche anno?

Le differenze tra i piccoli costruttori e le grandi aziende di case prefabbricate ci sono e rappresentano uno dei principali motivi di scelta tra l'uno e l'altro costruttore.
La decisione dipende dalle specifiche esigenze, valutando i pro ed i contro, che ci sono e di cui ho diffusamente parlato nel blog.
Le garanzie trentennali erano offerte, inizialmente, solo dalle ditte tedesche ed austriache, mentre le piccole ditte di case in legno, che in passato si limitavano alle coperture di legge, si sono rapidamente adeguate ed offrono un prodotto estremamente competitivo, con un estensione della garanzia decennale o coperture supplementari e polizze assicurative.comprese nel prezzo.
Quanto alla commerciabilità, il futuro è tutto dalla parte delle costruzioni sostenibili a basso consumo.

Il settore immobiliare risente più di altri comparti della crisi economica e penalizzerà pesantemente gli edifici male isolati, che necessitano di costosi interventi di adeguamento energetico, svalutandone il prezzo.

L’acquisto di una casa prefabbricata rappresenta anche una soluzione intelligente che garantisce un ritorno economico certo sulle bollette energetiche, ma è soprattutto un concreto gesto di rispetto verso l’ambiente e le future generazioni.

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